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投資用不動産を市場価格よりも安い価格で購入する方法

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2018.01.24

仲介手数料が不要な個人間取引

メリット

不動産投資をするうえで、購入する投資用不動産の所有者を個人的に知っているか、もしくは信頼できる人物という場合には、不動産会社を通さずに直接個人間取引を行う方法があります。個人間取引のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料について支出する必要がない点にあります。

仮に売買価格が1,000万円の区分所有マンションを、不動産会社を通して取引する場合には、売主も買主も不動産会社に対して仲介手数料を約38万円支払う必要があります。ところが、個人間取引の場合には仲介手数料である約38万円を節約できるのです。

デメリット

不動産投資をするにあたって個人間取引をする場合には、デメリットも存在します。ひとつは、売買契約書を作成するにあたって、売主と買主の間で主張がぶつかってしまい、買主側が条文について譲歩をしてしまうケースがある点です。また、個人間取引であるため本来、売買契約書に盛り込むべき条文について記載を忘れたために、数年後に当事者間で係争が発生してしまう可能性があります。

さらには、不動産会社を通していないため専門的な不動産の調査をすることができず、マンションの場合は建物等の性能や瑕疵を見逃す可能性があります。そして、土地や一戸建て住宅、アパートを購入する場合には土壌汚染や地中埋設物に対するリスクヘッジが不十分となる可能性もあります。

競売物件や公売物件の購入

メリット

市場価格よりも安い価格で投資用不動産を購入する方法としては、競売物件や公売物件を落札する方法が挙げられます。この方法は、不動産投資の初心者には手を出しにくい方法ですので、はじめは慣れている不動産会社からアドバイスを受けながら入札することをお勧めします。

競売とは、債務者が債務を履行しなかったときに、債権者が裁判所に申し立てて、債務者や担保提供者が所有する不動産を、裁判所の管轄下で強制的に売却して債権を回収する制度です。そして公売とは、国や地方自治体が税金の滞納処分を行う方法で、国税徴収法に基づいて官公庁が滞納された税金の回収のために差し押さえた不動産を換金する手続きをいいます。

競売や公売で不動産を落札するメリットは、市場価格よりも20%から30%安い価格で落札できるケースがあることです。

デメリット

競売の結果、入札者が落札した不動産に非協力的な占有者が存在する場合には、落札者が引き渡し命令の申し立てをして強制執行をする制度がありますが、不動産を手に入れるためには時間がかかるリスクがあります。一方、公売の結果、入札者が落札した不動産に非協力的な占有者が存在する場合には、落札者が所有権に基づく建物明渡請求訴訟を提起し、裁判で勝訴したうえで強制執行となるため、訴訟費用と時間を費やすことになります。

任意売却物件の購入

不動産投資の初心者の方には、任意売却物件の購入についてはお勧めできます。任意売却とは、債務者(住宅ローン滞納者など)と債権者(主に銀行などの金融機関)との合意によって、競売の入札開始前に担保不動産を売却する方法です。

任意売却は、競売とは異なり市場価格に近い金額での売却が可能となるため、債権者である金融機関側や債務者である住宅ローンの滞納者などにもメリットがある方法ですし、買主側にとっても市場価格より数%低い価格で購入することができるメリットがあります。

任意売却の場合は、競売のケースとは異なり、購入申し込みから売買契約書の締結、そして物件の引き渡しが円滑に行われます。ただし、任意売却物件については、購入申し込みをする前の段階で、不動産会社を通して、不動産の所有者(債務者)が利害関係人の同意を得たうえで不動産を売りに出しているのかを確認することが重要です。

利害関係人とは、担保不動産(マンションや一戸建て住宅など)に対して抵当権を持っている抵当権者(第2抵当権者や第3抵当権者を含む)や税金の滞納等で差し押さえをしている行政機関等です。

心理的瑕疵物件の購入

心理的瑕疵物件とは

市場価格よりも安い価格で投資用不動産を購入する方法としては、心理的瑕疵物件の購入という方法も挙げられます。心理的瑕疵とは、マンションや一戸建て住宅において、自殺や殺人、事故(焼死、一酸化炭素中毒死など)、孤立死、孤独死が発生したり、暴力団事務所として使用されていた事実があることが挙げられます。

なお、孤立死とは、社会から孤立した結果、死後、遺体が長期間放置された事例をいいます。そして孤独死とは、自殺や事故死などの他に、死因不明の異状死をした一人暮らしのケースをいいます。このような事案が発生したことのある不動産物件を、心理的瑕疵物件といいます。

心理的瑕疵物件は、殺人や自殺、孤独死が発生したことにより「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景により、建物が通常有すべき住み心地の良さを欠くもの」と定義され、いわゆる「事故物件」として扱われます。そして心理的瑕疵は、通常の一般人が簡単に知ることは難しいことから、不動産取引では隠れた瑕疵である瑕疵担保責任に該当します。

このため、心理的瑕疵物件を売買するときに、持ち主が買主に対して心理的瑕疵の事実を告げられなかった場合は、売主に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をすることができ、さらに契約の目的を達成できない場合には売買契約を解除することが可能となります。

心理的瑕疵物件は市場価格よりも大幅に低い金額で購入できる

一戸建て住宅が心理的瑕疵物件となった場合、建物が取り壊されて更地で売り出されることもあります。また、殺人などの事件性が高かったり、住民の入れ替えが少ない閑静な住宅街にある一戸建て住宅の場合には、更地にしても買い手が現れないケースが多いです。

そのため、心理的瑕疵物件を市場価格で売りに出しても買い手は現れません。したがって、市場価格に対して大幅に値引きすることを余儀なくされます。市場価格に対して最大で80%も価格を下げて売りにでるケースもあり、このような場合は、投資用不動産として購入を判断しても良いケースが存在します。

心理的瑕疵物件を購入したあと入居者を募集する

建物が残っている心理的瑕疵物件を購入した場合、室内の状況に応じて必要なリフォームを実施することになります。また、必要と感じれば、神主さんに来てもらいお祓いをしてもらうことも重要です。そのうえで、入居者の募集をすることになります。

心理的瑕疵物件の場合は、殺人や自殺などの事案が発生してから6ヶ月間から1年間は入居者の募集を控えるケースが多いです。そして、事案が発生してから1年が経過してから新たに入居者を募集しますが、入居希望者に対しては、賃貸借契約書を締結する時点で「心理的瑕疵物件」であることを告知する義務があるため賃料設定水準は、通常の半値水準となります。

その後、その入居者が退去したのちは、再び入居者を募集することになるわけですが、その時点ではもはや「心理的瑕疵物件」ではありません。そのため入居希望者に対しては「心理的瑕疵」は存在しないと説明し、賃料の設定水準も、殺人などの事案が発生する以前の賃料水準に戻すことが可能となります。

つまり、心理的瑕疵物件を市場価格の80%引きで購入することができ、入居者を常に確保することができれば、投下資本収益率が高い水準で推移する確率が高くなります。また、心理的瑕疵物件を購入してから20年後や30年後に売却するときには、市場価格で売却できますから、総合的な収支としては大幅な黒字となる公算が高いのです。

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