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どう選ぶ?初心者向け収益性が期待できる投資物件の探し方 立地編

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2018.01.24

不動産投資は立地で決まる

高い収益率と実物資産の安定性が魅力の不動産投資では、投資対象物件の立地がもっとも重要なポイントです。良い立地の物件を見つけられれば成功は決まったも同然というのは少々言いすぎですが、好立地物件が成功の鍵を握っていることは紛れもない事実です。

不動産投資初心者はとにかくお買い得な物件を探そうとする傾向が見られます。確かに少ない元手を大きく増やすにはお買い得な掘り出し物物件に投資するのは正しい判断ですが、安い物件には必ず安いだけの理由が潜んでいます。安い理由が立地の悪さなら、どんなにお買い得に見えても初心者向けの物件とはいえず安易に手を出すべきではありません。

立地の悪い物件で収益を上げるには行動なテクニックと高い先見性が求められます。不動産投資歴の長いベテランなら立地の悪い物件で稼ぐノウハウもありますが、不動産投資初心者には荷が重すぎます。これから不動産投資を始めようと考えている初心者は、まず立地を第一条件に投資対象物件を探すのが成功のコツです。

なぜ立地が重要なのか

不動産投資では立地が重要です。なぜ立地が重要なのか、それは立地だけは後からどれだけ追加投資をしても条件を改善できないからです。

不動産投資では初期投資だけでなく後から追加投資することも可能です。人気がない物件に追加投資をリフォームしたり設備を改善したりといった方法で物件の魅力が増せば収益改善が望めるでしょう。しかし、立地に関しては追加投資をしても改善は不可能です。どんなにお金をかけたところで立地は変わりません。

できるとすれば物件を売却して別物件に買い換えるしかありませんが、それでは負担額が膨らみすぎてしまい不動産投資は失敗です。立地に関してだけは最初に購入した土地条件で勝負するしかなく、初期投資の段階で慎重に物件選びをしないと後悔するハメになってしまいます。

不動産投資にはいろいろなテクニックがありますが立地だけはどうしようもありません。収益性に大きく影響する立地だけは安易に妥協せず物件選びの段階でしっかりと吟味してください。

良い立地とは何か

不動産投資成功のポイントは良い立地を選ぶことです。良い立地の物件を割安で購入できれば成功に大きく近づきます。では、良い立地とは一体どのような立地を指すのでしょうか。不動産市場で市場原理が働いていることを考えると、人気があって値段が高い物件ほど良い立地であるというのは事実です。ただ、価格の高い物件は投資へのハードルも高く初心者向きではありません。一体どのようなポイントで立地の良し悪しを見極めればいいのでしょうか。

交通アクセス

交通アクセスは良い立地の大切な条件です。繁華街や都市中心部へのアクセスが良く通勤通学に便利な物件は立地条件が良いといえるでしょう。

交通アクセスのポイントは単純な地図上の条件ではなく実質的なアクセスを見ることです。最寄り駅からターミナル駅までのアクセスは距離ではなく、1時間に電車が何本出るか、急行や快速が停まるのか、始発や終電は何時なのかといった鉄道の条件に強く影響されます。

ターミナル駅の隣でも急行や快速の停車駅でなければ実質的に利用できる電車の本数は少なくなります。ある程度離れた駅でも終電が遅ければ残業が押して帰れなくなるリスクは少なくなります。交通アクセスの視点で考えると複数の交通手段があるのも好立地の条件です。

通勤通学の手段が1つしかないと事故やトラブルで運休になったときに移動できなくなってしまいますが、多少不便でも別の交通手段でルートが確保できれば万一のトラブル時にも安心です。通勤通学は毎日のことなので、多少物件価格が高くなっても良い立地を探したほうが収益性は高くなり不動産投資も成功しやすくなるでしょう。

居住利便性

住んでみてどれだけ便利か、それが物件の居住利便性です。居住快適性は周辺の設備や施設に強く影響されます。周りに商店街やコンビニなど商店が多いエリアは買い物に不自由がなく快適な生活が送れます。デパートやショッピングセンターなどに近いのも良い立地といえるでしょう。病院やスポーツ施設、娯楽スポットなど生活に必要な施設が多いのも良い立地の条件です。

反対に周辺に店や施設が少ない物件は良い立地とはいえません。中心部へのアクセスが良好ならそこで買い物やレジャーを済ませるという方法もありますが、自宅周辺に何もない物件は不便な立地であるのは事実です。物件単体ではなく周辺の状況もチェックし相対的に立地のよさを判断しましょう。

快適性

その物件で快適にすごせるかどうか、というのも立地の評価に影響します。快適性に強く影響するのは日当たりと騒音です。好立地に立つ物件であっても隣家との距離が近く日光が全く当たらない物件は評価が下がります。そのような物件は景色も悪くなってしまうため利便性だけを見れば好立地でも物件の快適性が低いため価格はおさえられます。

騒音問題のつきまとう物件は周辺物件に比べて価格が大きく下がります。幹線道路沿いのマンションや線路沿いの家などは、交通アクセスは良好ですが騒音のせいで価格はライバル物件よりも2〜3割低くなります。徹底した防音工事が施されている物件でも相場よりも安いので、上手くいけば掘り出し物物件を見つけられるでしょう。

快適性に関しては家賃が安ければ妥協して物件探しをする入居希望者は案外多いので、上手く物件を安く購入できれば高い収益も夢ではありません。

自分の足で立地を確かめる

投資用物件を探すときは必ず自分の足で立地を確かめましょう。資料や地図からでもある程度物件の立地は判断できるものの、現地に足を運び自分の目で確認する以上に確かな方法はありません。また、立地条件は資料からだけでは見えないことも多く、十分確認せずに投資物件を購入してしまうと思いもかけない立地の悪さに気付かされるリスクもあります。大金を投資するので、手間と時間を惜しまず必ず現地に足を運んでしっかりと確認してから判断しましょう。

最寄り駅までのアクセスは距離だけで判断しない

最寄り駅のアクセスは数字上の距離や所要時間だけで判断してはいけません。最寄り駅までのルートの途中に信号や踏切があれば資料よりも長い時間がかかります。途中に開かずの踏切があれば駅までの距離が近くてもそれ以上に時間がかかってしまう条件の悪い立地です。

坂道の存在も重要です。坂の上の物件は眺めの良さで人気ですが日常生活には不便です。駅徒歩3分の物件でも途中に急坂があれば時間以上に体力を消耗します。自分で実際に歩いてみて歩きやすさや労力をチェックしておきましょう。

夜の状況をチェック

立地条件で見落としがちなのが夜の状況です。初心者は物件訪問で訪れた昼の環境だけで立地を判断しますが、昼と夜でガラリと環境が変わるエリアというのは少なくありません。昼間にはにぎわいを見せていても、夜になると静まり返ってしまうというエリアでは防犯性が気になります。昼だけでなく夜の状況もチェックしておきましょう。

成功の鍵は「人気エリアの隣」

初心者が不動産投資するのにおすすめの好立地が「人気駅の隣」です。人気駅は人が多く集まるため家賃も高めです。人気駅目当てで物件を探しに来たのに手の届く物件が見つからない場合、多くの人は隣駅まで候補を広げて物件を探します。

人気駅の隣駅は立地の割に不動産相場が高くありません。立地条件に比べると割安な物件がある上に入居者も確保しやすいので不動産投資初心者でも空室率リスクを減らして十分な利回りが確保できる物件を探せるでしょう。もちろん物件ごとに立地条件は異なりますが、人気エリアの隣を基準に候補を絞り込んでいけば魅力的な物件が探しやすくなるでしょう。

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