このページの先頭です

当サイトについて

コラム一覧 初心者はここに注意!不動産投資を始める前に知っておくこと

初心者はここに注意!不動産投資を始める前に知っておくこと

41view

2018.01.24

物件選びは運用スタイルを決めてから

不動産投資はサラリーマンに人気の資産形成として知られますが、その理由は簡単に始めることができる点にあります。例えば新築のマンションを購入して賃貸経営を行う場合、頭金はほとんど必要ありません。購入金額はほとんど全て借り入れで済ませることができるからです。

さらにその借入も、住宅ローンとして借りるわけではないので、自宅のローンを抱えていても融資を受けることができます。そしてその借り入れは、家賃収入や税金の還付で賄うために資金的な負担がかからないというわけです。このような説明を受ければ、誰でも簡単に不動産投資ができると思うものです。

実際に、スタートすることは誰でも可能です。問題なのは、いかにして利益を出すかということです。例えばローンを組んでマンションを購入し、賃貸経営を行います。住宅ローンとは異なり、不動産事業のためのローンはそれほど長期の借り入れはできません。けれどもローンを完済する頃には、物件はそれなりに老朽化しています。

その時点でどれほどの家賃収入が確保できるのかが重要というわけです。物件のメンテナンスにお金がかかったり、あるいはなかなか賃借人がつかないような場合には、当然ながら収益は少なくなります。ではローンを完済する前に売却して利益を出すならば、どの程度の額が期待できるのでしょうか。マンションは一度購入したら、中古として扱われます。

その時点ですでに売却金額は購入金額よりも下がるのが一般的です。その下落分をカバーするのは、ローン返済の元本部分ということになります。この元本部分を家賃収入で賄う形になるわけです。そこで、その下落分が少しでも少なくなるような立地選びが必要となります。あるいは転売する上で有利となるような条件の物件を選ぶことが大切です。

もし長期保有で収益を生み出そうとするならば、安定した賃貸需要がある場所を探しましょう。このように、不動産投資には利益を出す方法がいつくかあること、そしてそれぞれに対して物件の選び方が違うことを初心者は理解しておくことが大事です。

短期での売却を前提にした物件の選び方

不動産投資を短期での売却で利益を出す目的で行うのであれば、まず立地選びが重要です。基本的にはこれから人口の増加が期待できるところである必要があります。すでに住宅地として安定しているような場所では、中古物件を高い金額で売却することは期待できません。一方で再開発などによりこれからの発展が望めるようなエリアでは、中古物件でも値上がりしているところがあります。

例えば東京の湾岸エリアの高層マンションは、新築で購入したタワーマンションが数年で値上がりしたという事例もあります。もちろん長期的にみてそのような傾向が続くかどうかは不明です。建設されるマンションも多いので、供給過多になる可能性もあるわけです。けれども短期間でみるならば、利益を出す可能性は十分にあります。

また立地の他に、どのような種類の物件を購入するのかも大事な要素と言えます。例えばサラリーマンに人気のワンルームマンションは、手軽に購入できることが特徴です。ただし、転売する場合にも、相手は投資用として購入することになります。あくまでも投資用物件としての需要がどれほどあるかという話になります。

けれどもファミリー向けの物件であれば、転売は投資用としてだけではなく、居住用としても売ることができます。つまり購入希望者の選択肢が広がるわけです。このように、短期売却を前提に購入するのであれば、場所はもちろんのこと物件の種類に関しても考慮することが必要です。

長期保有で運用する場合

不動産投資を長期保有で運用するのであれば、まず大事なことは賃貸需要が見込める場所を探すということです。例えば再開発が入っているようなエリアとなれば、今後も新築のマンションが建設される可能性があります。つまりライバル物件が増えるというわけです。そして賃借人は同じ家賃を払うのであれば、少しでも新しい物件を求めます。

つまり経年により劣化した物件で賃借人をつけようというのであれば、家賃を下げなければライバル物件との競争には勝てないということになります。そこでできる限り、新築物件が増えないようなエリアを探すことも必要と言えます。古い建物が密集しているようなエリアでは、将来取り壊されてマンションが建設される可能性があります。

そのような調査をすることも大切です。また長期保有となれば、メンテナンスが必要になります。物件の設備などをチェックして、どのようなメンテナンスが必要になるのかを調べることも大事です。例えばエコキュートなどメンテナンスにお金がかかるような設備があると、ランニングコストがかさむようになります。しかし、そのような設備があると、賃借人はつきやすくなります。そのバランスをどのように捉えるかも考えることが大事です。

節税効果について理解すること

不動産投資の大きな利点として、税金の還付を受けることができる点が挙げられます。これは給料から税金を天引きされるサラリーマンにとっては、大きな魅力となるでしょう。マンションの販売業者もこの点をアピールして、利回りも高くなることを強調します。けれどもこの節税効果は、経年によって薄れることを理解することが大事です。

税金が還付される仕組みとしては、不動産投資で事業を行うことが認められることが前提となります。サラリーマンでも事業を行えば、確定申告をすることになるわけです。そしてその確定申告では、収入と支出を申告します。収入はもちろん家賃ということになります。それに対して支出、いわゆる経費として申告できるものにローンの金利部分があります。

不動産のローンは最初のうちはほとんど金利です。つまりローン返済金額のかなりの部分を経費として申告できるわけです。けれどもこの金利は、年々減少するので経費も少なくなることを知っておくことが大事です。そしてもうひとつ大きな経費として、物件の減価償却費があります。これは工場の機械など商売道具の価値を経費として計上できるのと同じことです。

物件の価値は年々低下して、やがてゼロになるという観点から経費として計上できるものとなります。そしてマンションやアパートは、建物と設備とに分けて減価償却費は計算されます。それぞれ計上できる年数が決まっているので、やがて減価償却費はゼロになることも知っておく必要があります。このように税金の還付も、いつまでも受けられるわけではないので利回りも当然ながら減少していきます。

それを前提に購入時の資金計画を立てることが必要になります。また、税金の還付は当然のことながら、どれだけの税金を納めているかによっても変わります。元々あまり税金を納めていない人が確定申告をしても、それほど多くの金額は還付されません。その点は最初に計算してわかることですが、将来においてもどうなるのかを考えておくことが大事です。

物件を購入する時点では十分な収入を得ている人も、将来は収入が減少する可能性もあるわけです。そのような点にも注意して、返済計画を立てることが必要です。また家賃収入も、基本的に築年数の成果によって減少していきます。物件が古くなれば賃借人がつきにくくなるからです。さらにメンテナンス費用も次第に増えていくことも考慮する必要があります。このように収支の内訳は購入時と比べると変化するので、初心者が検討する場合には税金の還付もあまりあてにはしない方が良いかもしれません。

このコラムが気に入ったら
ぜひ「いいね!」をお願いします♪

みんなに役立つ情報をお届けします。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

あわせて読みたい関連コラム

掲載中のコラムを見る