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不動産投資の初心者でも成功するアパートへの投資方法

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2018.01.24

中古アパートへの投資が成功しやすい理由

不動産投資の初心者にお勧めしたい投資用不動産として、中古アパートがあります。理由としては、マンションとアパートを比較するとアパートのほうが収益性が優れている点が挙げられます。鉄筋コンクリート造の区分所有マンションの場合、もともと建物の価値が高いため、築年数が経過するごとに経年減価額が大きくなり、出口戦略(売却)を実行するときに売却損が生じる可能性があります。

そのため、投資用不動産の長期保有という観点からは、同じ築年数であれば鉄筋コンクリート造の区分所有マンションよりは木造アパートのほうが得られる利益は大きいです。出口戦略を前提にすれば、投資用不動産は収益還元法で算出された価格で購入するよりも、土地の時価水準に近い価格で購入するほうが、投資手法として成功する確率が高まります。その点で、中古アパートのほうが優位性があるのです。

利益の出やすいアパートを購入する

土地価格の時価以下の水準で売りに出ているアパートを購入する

ニュース報道などでは、すでにアパートは飽和状態などと伝えられていますが、投資物件を的確に選別すれば、利益を十分に得ることが可能です。利益を得ることのできる中古アパートとは、不人気な土地に立地しているアパートです。最寄り駅から徒歩20分の場所に建っていたり、アパートの近隣にスーパーやコンビニがない物件です。

これらの悪条件が重なっている場合、土地の固定資産税の評価額程度で売りに出されているケースがあります。固定資産税の評価額は、公示地価(時価)に対して70%水準となっていますので、手に入れることができれば、即座に転売をして利益を得ることさえ確実です。

買い手が現れないため値下げしそうな中古アパート

投資用不動産を専門に取り扱っている不動産会社のホームページを見ていると、売却価格を高めに設定している中古アパートを見かけることがあります。例えば、入居率が100%となっても表面利回りが5%から6%の間にとどまるような価格設定のケースです。このような表面利回りでは、買い手が現れるはずがありません。

仮に売主がなんらかの事情でアパートの売却を急いでいる場合には、必ず値下げをしてくるはずです。そのため、売却価格を高めに設定している中古アパートについて、あえて価格交渉を申し込み、表面利回り10%程度まで値下げを実現させてから購入する方法もあります。

ファミリータイプの中古アパートを購入する

不動産投資を行う場合、投下資金を家賃収入で効率的に回収することがメインテーマとなります。このため、ファミリータイプのアパートは収益を得やすいといえます。とくに、アパートの全住戸分の敷地内専用駐車場があるケースでは、高い入居率を長年維持することが可能です。このような条件を備えたアパートであれば、最寄り駅から徒歩圏内ではなく、最寄駅からバスで10分といった立地に位置するアパートでも高い入居率を維持することが可能です。

効果的な購入申し込みをする

投資をすれば高い利益を得られる見込みが高い中古アパートを発見した場合には、ただちに不動産会社に購入申し込みをする必要があります。個人の立場で、収益性の高い中古アパートを手に入れるためには、効果的な購入申し込みをする必要があります。

まずは手付金ですが、最低でも物件価格の10%は提示すべきです。そして、ローン特約に関する記載ですが「ローン特約有り」と記載してしまうと、競争の激しい人気物件については売主が「ローン特約なし」の売買契約を優先してしまいます。このため、ローン特約については手付金を捨てる覚悟で「ローン特約なし」と記載すると、収益性の高い中古アパートを手に入れる可能性が一段と高まります。

なお、ローン特約とは、購入申し込み者が金融機関に対して不動産投資ローンを申し込んだ結果、融資審査に落ちてしまった場合には売買契約書が無効となる特約です。このため、複数の購入希望者が存在する場合には、売主はローン特約をつけない購入希望者との売買契約締結を優先させるのです。

さらに効果的な方法として、購入申し込みのときに「瑕疵担保責任免責」を条件として提示する方法を挙げることができます。瑕疵担保責任とは、売買したアパートについて、引き渡したあとに建物などに欠陥や不具合が発見された場合には、売主が修繕などの責任を負うというものです。

瑕疵担保責任を免責するということは、購入申し込み者が「アパートを購入したあとに欠陥を発見しても売主に責任を問いませんし、修繕費用の負担も求めません」と宣言することになります。「ローン特約なし」と「瑕疵担保責任免責」の2つの条件を提示すれば、高い収益性のある中古アパートを高い確率で手に入れることができるだけでなく、宅建免許を持った不動産会社と同じ扱いをしてもらうことによって割安な価格で購入できる確率も高まります。

不動産投資ローンに積極的な金融機関

不動産投資の初心者がはじめて投資用不動産を購入する場合、自己資金だけは資金が足りず、金融機関からお金を借りる必要がある場合は、日本政策金融公庫の創業支援融資を受けることをお勧めします。日本政策金融公庫は政府系金融機関であるため、融資の審査のハードルが高いという印象があるかもしれませんが、政府は日本経済を良好な状態に維持したいと考えているため政府系の金融機関を運営しています。

そのため、5,000万円未満程度の金額しか融資を受けることはできませんが、投資用不動産を購入するための資金として融資を受けることは可能です。また、不動産投資ローンを積極的に展開している金融機関としては、オリックス銀行やスルガ銀行を挙げることができます。この2つの銀行は、不動産賃貸業の経験がまったくない初心者に対しても、勤務先の会社が大企業や中堅企業であったり、年収が高ければ融資をしてくれます。

これらの銀行は、住宅ローン部門で不動産投資ローンを扱っているため、事業資金を融資するという姿勢でいるのではなく、サラリーマンに対して個人資産形成資金を融資するという姿勢をとっています。そのため、サラリーマンとしての年収がローンの返済額を上回っていれば融資をしてくれるのです。

中古アパートの出口戦略(売却)

中古アパートへ投資をした場合は、いずれは売却して出口戦略を完結させなければなりません。木造アパートの場合は、法定耐用年数が22年と定められており、実際、建物や設備の老朽化の速度はマンションよりも早いです。そのため築年数が40年や50年となっても保有し続けてしまうと、建物の修繕費用が多額となってしまうデメリットがあります。

また、年々新築アパートが建設されているため、室内設備が最新状態となっているライバルアパートに入居者を奪われるケースも多発してしまいます。その結果、築年数の古いアパートが入居率を維持するためには、多額の費用支出を実施して入居率を維持するか、月額賃料を大幅に値下げして入居率を維持するしか方法はありません。

このため、タイミングを図って出口戦略(売却)を実行する必要があります。出口戦略の方法としては、宅地開発地として売り出す方法が挙げられます。自分と同じ不動産投資を営む個人を相手に売却するのではなく、宅地分譲を行っている不動産開発業者を相手に売るのです。

売却価格は、不動産開発業者がアパートを解体することを前提にしなければならないため値下げする必要がありますが、売却価格と長年の賃料収入を合算すれば十分な利益を確定できることになります。ほとんどのアパートの敷地面積は500坪から600坪程度はあるため、売却相手が不動産開発業者ならばすみやかに成約する公算が大きいです。

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