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初心者におすすめ!上場している不動産投資信託(REIT)への投資

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2018.01.24

東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託(REIT)の仕組み

不動産投資の初心者の方には、まずは不動産投資信託(REIT)へ投資をされることをお勧めします。不動産投資信託(REIT)は、複数の出資者が資金を拠出して投資法人を設立し、この投資法人を通してマンションやオフィスビル、ショッピングモールや倉庫、ホテル、介護施設など、さまざまな不動産に投資をおこなっています。

そして、賃料収入から経費を差し引いた利益をほぼ全額、分配金として出資者に配当しているため安定的に毎年分配金収入を得ることができます。なお、東京証券取引所に投資口を上場しているREITの場合は、日々売買されていますので投資口価格が変動します。そのため、投資口価格が上昇すれば分配金利回りは低下し、投資口価格が下落すれば分配金利回りが上昇することになります。

不動産投資信託(REIT)が事業規模を拡大させる方法

東京証券取引所に上場しているREITの場合、事業規模を拡大させる手段としては、2つの方法を併用しているケースが多いです。ひとつは、銀行などの金融機関から借金をする方法であり、もうひとつは株式市場を通じて公募増資をする方法です。

例えば投資利回りが6%を見込める1億円の物件について、銀行から借入金利1%で1億円を借金すると、差し引き5%の利回りを得られる計算となります。また、時価総額が100億円の投資法人が、証券市場をとおして1億円の公募増資をした場合には、発行済投資口が1%希薄化されますが、投資利回りが6%の物件を入手できることになります。

さらには、随時、投資物件の入れ替えも実施されています。投資口を上場した時点で、所有している不動産物件を永遠に運用するわけではないため、投資物件の劣化を原因とした分配金利回りの低下や、投資口価格の下落は発生しにくいのです。

不動産投資信託(REIT)は長期的な観点では損失を被らない

投資口を上場しているREITは日々売買されているため、投資口価格が上下に変動しています。このため、日本経済や世界経済が好景気になれば投資口価格が上昇し、日本経済や世界経済が不況に陥れば、投資口価格は大幅に下落します。

2008年に発生したリーマンショック時には投資口価格が最高値から40分の1の水準まで下落したあげく、資金繰りが行き詰まり、民事再生法を申請し、上場廃止に追い込まれた投資法人も現れました。ニューシティ・レジデンス投資法人です。

しかし、ニューシティ・レジデンス投資法人の投資口を最後まで保有していた投資家が、多大な損失を被ったのか否かを問えば、結果的には損失を被っていません。REITの場合は、投資用不動産という収益を生む現物の不動産を所有しています。このため、現在の大和ハウスリート投資法人が、経営破たんしたニューシティ・レジデンス投資法人と合併したのです。

ニューシティ・レジデンス投資法人が上場廃止となった日の投資口価格が14,200円でした。しかし、大和ハウスリート投資法人と合併した時点で、ニューシティ・レジデンス投資法人の1口あたりの投資口価格は約91,200円と算定されました。このため、リーマンショック発生前の高値水準でニューシティ・レジデンス投資法人の投資口を購入した人以外は、損失を被っていないのです。REITは現物の不動産を保有しているため、景気循環の荒波を乗り越えることができる優れた金融商品といえるのです。

景気循環に応じて値上がり利益も享受できる不動産投資信託(REIT)

オフィスビルを投資対象としたREIT

個人投資家だけでなく、機関投資家からも人気があるREITは、東京都心のオフィスビルに投資しているREITです。具体的には、日本ビルファンド投資法人を挙げることができます。このREITの特徴は、保有しているオフィスビルの所在地が東京都心5区(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区)に集中している点です。保有しているオフィスビルに入居している企業は、日本を代表する大企業や、勢いのある優良ベンチャー企業が多く含まれています。

このため、日本経済が上昇トレンドに乗ると、これに比例してオフィスビルへの入居率が高まり、賃料水準も上昇トレンドとなります。その結果、投資口価格が大幅に上昇することになります。実際、2012年には30万円台であった投資口価格が、2016年には70万円台まで上昇しています。

商業施設を投資対象としたREIT

景気循環に比例して賃料収入が増加しやすいREITとして、フロンティア不動産投資法人を挙げることができます。このREITは、投資対象をイトーヨーカドーやイオンが入居している商業施設に限定している点が特徴的です。このため日本経済の景気が良くなり、個人消費が増加し、イトーヨーカドーなどのテナントの収益力が向上すると、賃料水準を値上げしやすくなるREITとなっています。

実際に、2012年には投資口価格が30万円台となっていましたが、2015年には59万円台まで投資口価格が上昇しました。個人消費に比例した値動きをしているREITといえます。

ホテルや旅館を投資対象としているREIT

REITのなかには、ホテルや旅館を投資対象としているものもあります。代表的なREITが、星野リゾート・リート投資法人です。景気が良くなれば日本人が国内旅行をするだけでなく、円安傾向が続けば多くの外国人旅行客が日本に訪れます。現在は、インバウンド需要が急増の状態にあるため、ホテルや旅館を投資対象としたREITは、投資対象としやすいREITといえます。

安定的な分配金収入を見込める不動産投資信託(REIT)

マンションに投資しているREITの特徴

一棟マンションを保有しているREITは、オフィスビルや商業施設のみを保有しているREITと比べて、賃料収入が安定的といえます。好景気になっても、不景気になっても賃貸マンションの賃料水準が大きく変動することはないためです。

このため、不動産投資の初心者の方が、はじめて不動産投資を実行する場合には、現物の区分所有マンションを購入する前に、一棟マンションを保有しているREITを1口や2口試しに購入するのも良い方法です。そして、半年ごとに公表される決算短信を詳細にチェックし、どのような費用構造となっているかを研究すると、現物不動産へ投資をするときに役立つと思われます。

地方都市のマンションに投資している不動産投資信託(REIT)

地価の水準が高額な東京都心や、大阪府の中心部の一棟マンションを避けて、名古屋市や仙台市、札幌市といった政令指定都市だけでなく、都道府県の県庁所在地に立地する一棟マンションに絞って投資を実行しているREITもあります。サムティ・レジデンシャル投資法人が代表的です。

このような地方都市の場合、公示地価が安いため、マンションの資産価値に占める建物の価値の比重が高くなります。そのため投資法人の半年ごとの決算においては、建物の減価償却費の約30%を利益超過分配金としているケースがあります。

実際、サムティ・レジデンシャル投資法人の場合は、当期純利益のほとんどから捻出される分配金のほかに、利益超過分配金も配当しているため、2017年11月時点でも年間の分配金利回りが6%を超えています。NISAでこのREITを保有しておけば、単純計算して約16年間で元本を分配金収入で回収できる計算になります。長期保有という観点で、メリットの大きい銘柄です。

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