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【初心者必見】不動産投資の始め方を簡単解説|費用からリスクまで

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2018.01.24

不動産投資とは

不動産投資とは収益を目的として行われる不動産に対する投資のことです。投資者は資金を投資して不動産を購入し、購入した不動産資産を賃貸物件として貸し出すことで収益化をめざします。さらに、運用収益以外に不動産の値上がりを利用した転売による利益を見込む投資スタイルもあります。

不動産投資は金融投資の一種に分類されますが、投資対象が不動産という実物資産なので経済事情が変化しても価値がゼロになることはありません。はっきりとした資産を所有できる安心感から多くの投資家たちの関心を集めています。

投資対象となる不動産はさまざま

不動産投資で投資対象となるのは全ての不動産です。マンションやアパート、一戸建てなどは賃貸として運用するのに適した不動産ですし、店舗物件やオフィスなども投資対象になります。開発前の空き地や将来再開発が予定されているエリアの不動産の跳ね上がりを見込んでの投資対象として人気です。

不動産投資とひとくちに言っても収益をどう確保するのかは物件ごとに異なります。投資した不動産で利益を確保できる自信があるのならどのような不動産であっても不動産投資の対象になるでしょう。

初心者でもできる不動産投資

不動産投資は初心者向きの投資と言われています。投資対象が実物資産であり実体経済の影響が強く反映されるため金融知識が薄い初心者でもリスクを回避できるのが人気の理由です。また、もうひとつ大きな理由が収益性の高さです。不動産投資は預金や株式投資よりも高い収益率が見込める投資です。

条件さえ整えば10パーセント以上の利回りも可能で資産を大きく増やす可能性を秘めています。もちろん高利回りを狙えばそれだけリスクも高まりますが、安定性と高い収益性の両立が可能な不動産投資が初心者向きの投資といわれるのも納得です。

不動産投資に必要な資金

不動産投資を始めるには投資資金を用意する必要があります。投資は投資対象ごとに必要な資金に違いがあります。例えば株式投資ならミニ株などの制度を利用すれば資金1,000円からでも投資できますが、新会社設立に投資するとなると最低でも数百万円の資金が必要になります。不動産投資にはどのくらいの資金が必要なのでしょうか。

高額の資金が必要となる自己所有型不動産投資

自分で投資対象の不動産を購入する自己所有型不動産投資では、投資対象物件を購入できるだけの資金が必要になります。割安の中古マンションを購入する場合でも目安は1,000万円、一戸建て投資では2,000万円以上の資金が必要になるでしょう。

さらに規模の大きなアパート一棟投資や貸しビル投資ともなれば、必要な資金は最低でも5,000万は必要になり、上を見れば数億円単位の資金が必要になる物件はいくらでもあります。自己資金で不動産を購入するといっても、一括購入するわけではなくローンを組むのが一般的です。全ての購入資金を一度に用意する必要はありません。

ローンを組めるだけの信用があれば、必要な資金は頭金のみなので不動産価格の1〜3割程度が一括で用意できれば問題なく投資できます。投資経験の有無はローン審査に影響するので経験者よりも初心者の方が高額の頭金が必要となるでしょう。

少額からでも始められるファンド型不動産投資

自己所有型不動産投資が物件購入資金全額という高額資金が必要になるのに対し、少額の資金から始められるのがファンド型不動産投資です。ファンド型不動産投資とは複数の出資者から資金を募ってファンドを組み、ファンドの責任において投資対象の物件を購入して運用を行い、収益を分配する仕組みの不動産投資です。

ファンド型不動産投資では、投資者が不動産を直接所有することはありません。ファンドが購入した不動産物件の所有権を出資者で頭割りする形で所有権を分権し、利益や損失も所有権に応じて分配されます。ファンド型不動産投資で利益をあげる仕組みそのものは自己所有型不動産投資ですが、収益やリスクを分散すると同時に必要な資金を少額におさえられるのが大きなメリットです。

ファンド型不動産投資は募集するファンドによって必要な資金額が異なります。少人数しか募集しないファンドほど必要資金が高額で、募集の多いファンドほど必要最低投資金額は少額になります。

ファンド型不動産投資では必ずしも投資対象の物件が1つだけとは限りません。ファンドが集めた資金で複数の不動産物件を投資対象にすれば少ない資金でも複数物件へ投資できます。ファンドの規模が大きくなり運用資金が増えるほど複数物件への投資が可能になり、リスクは分散されます。

資金の少ない初心者にオススメなのは?

資金の少ない初心者でも投資可能なのはファンド型不動産投資ですが、物件を直接選ぶことができないという大きなデメリットがあります。自己所有型不動産投資では投資者本人の責任と判断で物件を選べるので収益率に比べて価格が割安な掘り出しモノ物件を見つければ大きな利益が見込めます。そのかわり初期投資に必要な資金を貯めるまでは投資できないというデメリットがあります。

初心者にどれがオススメなのかは一概にはいえません。手持ち資金ですぐに投資を始めたいのか、ある程度準備期間を設けてでも自分で投資判断したいのか。理想とする不動産投資のスタイルをはっきりさせてから不動産投資を始めることが重要です。

不動産投資成功のコツ

不動産投資を成功させるコツは「物件の見極め」です。いろいろな条件やポイントはあるものの、突き詰めてしまえば不動産投資を成功させるコツは物件の見極めに集約されます。販売価格に対して高い収益率が見込める物件を見極められるか、その問題さえ乗り越えれば不動産投資の成功率は跳ね上がります。

割安物件の探し方

割安物件を探すには築年数よりも立地を重視しましょう。建物が老朽化していてもリフォームや修繕で価値を回復できますが、立地だけはどうにもなりません。条件の良い土地は値崩れしにくく転売するときも高値が見込めます。不動産の外見や見た目のよさだけで判断せず、周辺条件や交通利便性など立地を重視して物件を選ぶのが成功のコツです。

不動産投資のリスク

高い収益が見込める不動産投資ですがリスクを忘れてはいけません。安定性が高いといわれている不動産投資ですが、リスクを考慮しなければ大きな損失を被る可能性があります。収益とリスクのバランスに配慮して安全な投資をめざしましょう。

怖い空室リスク

不動産投資で怖いのが空室リスクです。賃貸物件に投資する場合、投資判断の基準となる物件の収益性は一定の入居率が確保されていることを前提に計算します。入居率が予想よりも下がり空室が多くなれば収益率は悪化し損失が発生する可能性があります。

不動産投資は、投資開始から時間が経つほど不動産は老朽化していくので、賃貸物件としての魅力も減少してしまいます。家賃は購入時が最高水準でリフォームなどの追加投資やエリアの人気が上がらない限り毎年収益性は下がり続けます。初心者は空室が発生しない理想的な条件を元に収益を試算するという失敗をしがちです。あらかじめ空室が発生するリスクを計算に入れておくことが安定した投資につながります。

価格変動リスク

不動産価格は市場の需給によって変動します。人気が高まって価格が上昇する可能性もありますが逆に価格が下るリスクもつきまといます。価格下落では賃貸物件には家賃水準の低下、転売目的の物件ではもっと直接的に売却価格の低下という形で影響します。エリアの開発状況やインフラ整備などが予想していたとおりに行われなければ不動産価格の下落により大きな損失が発生します。都合のいい情報だけでなく都合の悪い情報もきちんとチェックして、より正確に今後の不動産価格を予想することが大切です。

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