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不動産投資の初心者が注意すべきマンションのチェックポイント

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2018.01.24

マンションの管理状況をチェック

現地チェックが基本

「マンションは管理を買え」といわれるほど、マンション全体の管理状況によって住み心地や資産価値に差が生じます。不動産投資の初心者にとっては、入居者を常に確保する点でも、資産価値を維持する点でも、マンション全体の管理状況を自分自身の目でチェックすることは重要です。

まず、マンションを訪問したときに注意したい点は、エントランスホールやエレベーター、階段、ゴミ捨て場などの共用部分の清掃がきちんと実施されているか否かです。仮に築年数が浅くても、エントランスホールやエレベーター内にゴミが落ちていたり、昼間の時間帯にゴミ捨て場にゴミが放置されている状況では、管理体制が不十分といえます。

また、分譲マンションのエントランスホールには住民向けに掲示板が設置されているケースが多いですが、古い掲示物が貼られたままの状態であるようならば、管理体制が不十分といえます。さらには、マンションの駐輪場に停められている自転車が整然と駐車されているかもチェックポイントです。

清掃が行き届いていて、駐輪場が整然とした状態となっており、掲示板に貼られている掲示物も最新のものだけが掲示されている状態ならば、管理体制は満足のいく状態といえそうです。マンションの管理という面では、平日の昼間に、管理人が常駐しているか否かがポイントです。このため、できれば時間を見つけて平日の昼間にマンションを見学することをお勧めしたいと思います。

管理規約

投資用マンションを購入する前に、マンションの管理規約を確認することを不動産投資の初心者にはお勧めします。管理規約は、マンション内で生活するにあたっての住民共通のルールを定めたものです。マンションによっては、ベランダで洗濯物を干すことを禁じて屋上に干すことを義務付けているケースが稀にあります。

また、ピアノなどの楽器演奏を認めていたり、犬や猫などのペットを飼育することを認めているケースもありますので、投資用不動産として適しているか否かを判断するためにも管理規約を入念にチェックすることが必要です。

長期修繕計画

分譲マンションの場合は、約10年に一度の割合で大規模修繕が実施されます。マンションの規模にもよりますが、大規模修繕の期間は約6ヶ月間となります。その間は、マンション全体がシートで覆われてしまうため、昼間の時間帯でも室内は暗くなります。日照条件は最悪の状態です。

また、マンションの周囲には足場が組まれるため、ゼネコンの職人さんがベランダのそばを歩くこともあり、昼間の時間帯に室内の灯りをつけておくと、入居者のプライバシーが大幅に制限されることになります。このことが原因となり、入居者からオーナーに対して、大規模修繕期間中にかぎって家賃の減額を求めてくるケースは多いです。

このため、大規模修繕の実施時期をチェックしたうえで、投資用不動産として購入するか否かを判断されることをお勧めします。

管理組合の財政状態や大規模修繕費用

マンションを購入する場合には、毎月管理費と修繕積立金をオーナーが管理組合に支払う必要がでてきます。このため、不動産投資の初心者には、管理組合の財政状態(直近年度の損益計算書と貸借対照表)と、修繕積立金の積み立て状況を事前にチェックすることをお勧めします。

とくに、大規模修繕費用を十分にまかなえる状態になっているかがチェックポイントです。せっかく投資用不動産としてマンションを購入し、毎月順調に家賃収入を得ることができても、仮に修繕積立金不足の状況が明らかとなり、大規模修繕を実施するために1住戸につき100万円の臨時拠出を求められる事態となれば、マンションへの投資は失敗となってしまいます。そのような失敗を招かないために、購入前にチェックする必要があります。

建物設備をチェック

投資用マンションを購入する前には、建物設備をチェックすることをお勧めします。具体的には、エントランスにオートロックが設置されているか否かです。オートロックが設置されていれば、外部者や不審な人物はマンション内に勝手に入ることはできないため、防犯面で安心感が高まります。オートロックが設置されているワンルームマンションは、一人暮らしの女性に人気が高いです。

さらには、マンション室内にモニター付インターホンが設置されていると、来訪者の顔を室内のモニターで確認できますから、さらに防犯面で安心感が高まりますので、入居者を確保しやすくなります。

専有部分をチェック

住戸位置

不動産投資の初心者には、マンション室内の位置の確認をすることをお勧めします。住戸のベランダが、東西南北のどの方向へ向いているかは重要ポイントです。マンションを見学するときには、あらかじめスマートフォンにコンパス機能を持ったアプリをダウンロードしておき、方角をチェックすることが重要です。

北向きの部屋では1日中陽当たりが悪いですし、東向きでは午前10時くらいまでしか陽当たりは良くありません。入居者に人気のあるマンションは、南向きの部屋であり、次に人気がある部屋が、西向きの部屋です。西向きの部屋は、朝は陽当たりが悪いですが、午後2時くらいから夕方まで陽当たりが良いため、冬の季節は室内の温度は高めに推移します。

また、エレベーターとの距離も確認が必要です。エレベーターと住戸の距離が近すぎると、神経質な入居者の場合、他の住人の会話が室内に聞こえてくることを避けたいと考えますので、留意が必要です。

さらには、マンションの部屋の正面や、すぐそばに高層マンションや高層オフィスビルが建っているか否かも確認が必要です。陽当たりに影響がありますし、昼間の時間帯にカーテンを開けると第三者から室内を見られる可能性があるか否かを確認する必要があります。

コンクリートの厚さ

マンションを構成するコンクリート板を「スラブ」といいますが、スラブの厚さによって、建物本体の強度や隣室からの遮音性が変わってきます。マンションでの生活において、もっとも発生しやすいトラブルが騒音トラブルです。このため、投資用マンションを購入するにあたっては、スラブ厚を確認しておくことも重要です。

騒音トラブルが発生した場合は、原則として当事者同士で解決することと賃貸借契約書において定めますが、あまりに騒音トラブルが頻発するマンションであれば、入居者が短期間で退去しかねません。最低でも外壁や床のスラブの厚さは15cm以上必要であり、スラブ厚が20cm以上となっているマンションも存在します。

専用施設部分をチェック

駐車場や駐輪場、バルコニー、トランクルーム、宅配ボックスなどをマンションの専用施設部分といいます。これらの施設が充実していれば、入居者を確保しやすい投資用マンションといえます。例えば、ワンルームマンションであれば、当然入居者は一人暮らしの方ですから、留守中に宅配便がやってくることは稀ではありません。

そこで、エントランスに宅配ボックスが設置されていれば、再配達を依頼する必要はありません。また、女性の一人暮らしの方のなかには、最初から宅配ボックスへの配達を希望される方もいますので、宅配ボックスが設置されているか否かは重要ポイントです。

また、社会人の一人暮らしの方の場合、ゴルフバッグの置き場所に困っている方も多いと思います。その点、トランクルームが設置されていると、普段はゴルフバッグをトランクルームに収納しておくことができますので利便性が高いと思います。

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