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不動産投資で成功する!収益性の高いマンションを探す3つのポイント

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2018.01.24

マンション投資の魅力

高い利回りが魅力の不動産投資に関心を持つ人が増えています。預金で資産を形成するのが難しい超低金利時代にあって、利回りの高い不動産投資は魅力的です。最近はサラリーマンや主婦などこれまで投資に興味を持っていなかった投資初心者も不動産投資に関心を寄せており、初心者向けの投資セミナーは連日満員の大盛況です。

不動産投資の中でも人気が高いのがマンション投資です。マンション投資は少ない自己資金でも始められる初心者向け不動産投資として人気を集めています。マンション物件は選択肢が多く初心者向けの低価格物件から大きな利益が狙える超高級物件まで、選択肢の広さも人気を集める理由の1つです。

マンション投資は物件選びができます

利回りの高さが魅力のマンション投資ですが当然リスクがついてくることを忘れてはいけません。空室になれば賃料収入はゼロになりますし、相場が下落すれば含み損が発生してしまいます。高い利回りが見込めるといっても不動産投資は自己責任であり収益は保証されません。

確実に収益を上げるためにはどのマンションに投資するのか、物件選びが重要です。マンション投資は物件選びで全てが決まると言っても過言ではありません。初心者でも3つのポイントを知っておけば収益性の高いマンション探しに役立つので、良い物件を見つけてマンション投資に役立ててください。

立地の特性を見極める

不動産投資で重要なのが物件の立地です。物件に自分が住むことを想像すれば立地の重要性はすぐに理解できるでしょう。立地の悪いマンションに高い家賃を払って住む人はいませんし、立地が良ければ多少高い家賃を払ってでも住みたいと考えるのは当然です。

立地は家賃水準と入居者確保というマンション投資で最も重要な2つの課題に直接的に影響する重要な条件です。立地を基準に物件をチェックすると物件が持つ資産としてもポテンシャルを見極めやすくなるでしょう。

価格が安く初心者におすすめの郊外マンション

中心部から離れた郊外の立地に立つマンションは価格の安さが魅力です。郊外や土地代が安いのでマンション相場も低く、都心部と比べれば同じ程度の間取りでも3〜4割程度販売価格が低くなっています。物件価格が安いというのは不動産投資において大きなメリットです。購入価格が安ければ安いほど投資金額を回収するのが容易になります。家賃は安くなりますがローンの返済負担が軽いというのは投資初心者にとって大きな安心感になるでしょう。

さらに、必要な最低金額が低いので初心者でも投資しやすいというメリットもあります。条件にもよりますが、東京の通勤圏に立つ中古マンションでも1,000万円以下で購入できる物件はいくつもあります。初期費用が高いというイメージが強い不動産投資ですが、マンション投資なら比較的少ない資金で始められます。

安定した需要で底堅い都心部のマンション

割安な郊外マンションに比べると都心に建つマンションは価格が高く、不動産投資に必要な資金も高額です。そのかわり都心に住みたいと考える人が多いので需要が安定的に見込め、適正水準の家賃であればあまり苦労せずに入居者を見つけられるというメリットがあります。

適正水準といっても都心の家賃相場は日本一高いのでそれなりの金額を付けても入居者確保は難しくありません。具体的に言えば、都心部でもさらに山手線内に立地するマンションであれば空室リスクをほとんど気にすることなく安定的な収入が期待できます。

もう一つメリットといえるのが資産価値です。立地は物件の価値を決める基本ですが、都心という好立地のマンションは築年数にかかわらず一定の資産評価が期待できます。多少築年数が古くても立地さえ良ければ値崩れは起きにくく中古価格には底堅さがあります。転売時もしっかりとしたリセール価格が期待できるので、さらに大規模な投資へとステップアップする足がかりとしても役立ちます。

唯一と言っていい欠点が価格の高さです。都心部の不動産相場は郊外と比べると3割以上、物件によっては2倍以上することもザラで、気軽に投資できる価格ではありません。投資できるのは資金が豊富な投資家に限られますが、高い収益率が見込める都心のマンションは魅力的な物件です。

ファミリー向けよりもワンルーム

投資用物件としてマンションを選ぶならファミリー向けの間取りよりもワンルームのほうがオススメです。ワンルームマンションには他のマンションにはない魅力が詰まっています。ワンルームだからといって収益性は見劣りしません。むしろマンション物件の中で最も高い利回りが見込めるのがワンルームといってもいいでしょう。大きな可能性を秘めたワンルームマンションは初心者から上級者までオススメの投資先です。

維持費の安さが収益性を押し上げる

ワンルームマンションはファミリー向けマンションに比べて管理負担が少なく、維持に必要なランニングコストを安くおさえられます。ランニングコストの中で負担が大きいのは退去時のリフォームや修繕ですが、原状復帰に必要な工事費用は部屋の広さによって決まります。ワンルームマンションだと原状復帰費用は10万円前後ですが、部屋数の多いファミリー向けマンションだと25〜30万円はかかります。

単純比較でも2倍以上コストに違いがありますが、長い目で見るとこのコストの違いが収益性に大きく影響します。家賃収入は低くてもランニングコストを安くおさえられるワンルームマンションのほうが投資物件としてみると高い価値が認められます。

流動性の高いワンルーム

ワンルームマンションは不動産物件の中では最も流動性が高く、市場での流通量も需要も豊富です。流動性が高いということは入居者が退去して空室が発生しても新たな入居者を見つけやすいということです。不動産投資の大敵である空室リスクをゼロにはできませんが、借り手候補が多いので空室が発生してもリスクは最小限におさえられます。

さらに、流動性の高さは賃貸市場だけではなく中古物件市場でも同じです。不動産投資を終えて物件を売却するときも流動性が高ければそれだけ買い手を見つけやすくリセール価格の下落を最小限におさえられます。

価格が安いので分散投資も可能

ワンルームマンションは価格が安いので資金が豊富なら分散投資にも使えます。3,000万円のファミリー向けマンション1室に投資するよりも、1,000万円のワンルーム3室に投資したほうが空室リスクを3分の1にできるので安定した投資ができるでしょう。

建物の状態を確認する

建物の状態も収益に大きく影響します。マンション物件は建物の状態がよいほど価格も上がりますが、長期的な視点で考えると多少割高に感じても妥協せず状態の良いマンションを選んだほうが最終的な収益率は上がります。

寿命の長い鉄筋コンクリート造なら価値が長持ちする

マンション投資でオススメなのが鉄筋コンクリート造、いわゆるRC造と呼ばれる構造のマンションです。RC造マンションの寿命は80年〜100年と長く、時間がたっても投資用物件としての価値が長持ちします。木造アパートは30年が寿命の目安とされていますが、RC造のマンションなら圧倒的に長い期間投資用物件として収益が見込めます。

少々割高でも築浅は魅力

マンションの築年数は投資期間に直結します。マンション寿命が80年と仮定した場合、築10年と築50年では単純に投資可能期間に40年の開きがあります。40年で見込める賃料収入が価格差よりも大きいのであれば築浅マンションを買ったほうが高い利回りが期待できます。

不動産投資は物件が古くなるほど家賃を下げざるをえないため収益性は低下していきます。築浅物件であれば投資初期段階である程度高めの家賃に設定できるので投資資金回収までのハードルが低くなります。

投資用マンションなら新築よりも中古

投資用マンションとして考えるなら新築よりも中古が圧倒的にオススメです。分譲マンション市場では新築が大きなプラスになりますが賃貸物件市場では新築にこだわる人は少なく、状態さえ良ければ中古でも新築と大差ない家賃を設定できます。価格差を考えれば新築よりも中古物件を狙ったほうが高い収益性が期待できます。

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