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不動産投資初心者でも成功できる物件の選び方|まずはマンションから

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2018.01.24

数百万円でも買える区分所有マンション

最初は自己資金で購入できるマンションを選ぶ

不動産投資の初心者が、最初に不動産物件を購入するケースとしては、自己資金のみで購入できる中古の区分所有マンションを選ぶことが有効といわれています。不動産投資の実績がない初心者の投資家の場合、金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んでも断られる可能性が高いです。そのため、最初は自分の貯蓄を用いて数百万円の中古マンションを購入するのです。

そして、不動産投資ローンを積極的に手掛けている金融機関に、あらかじめ普通預金口座を開設しておき、中古マンションの借主には、この銀行の普通預金口座に毎月家賃を振り込んでもらいます。家賃収入が毎月入金している実績を積み上げることによって、2軒目のマンション投資の際には、この銀行から不動産投資ローンの融資を実行してもらうのです。

マンションの価格に注意する

投資用にマンションを購入する場合は、価格設定に注意する必要があります。価格をチェックするときにはグロス価格(1戸あたりの価格)だけでなく、「坪単価」にも注意していただきたいと思います。グロス価格は住戸の専有面積に応じて変化しますから、坪単価でないと正確な価格の比較検討はできません。

また、マンションの価格設定の場合、方角や階数、周辺の建物による日照条件によって、坪単価はプラスマイナス5%の差が生じます。そこで、マンション全体の平均坪単価で比較することが重要となります。通常はティピカル住戸(いちばん数の多いタイプの住戸)の価格を合計し、その専有面積で割ると、そのマンションの平均坪単価が算出されます。

この方法で、周辺エリアのマンションごとに、平均坪単価を算出して比較することが重要です。仮に、周辺のマンションよりも平均坪単価が20%を超えて高い場合は、価格設定を強気に設定している可能性が高いため、そのマンションを購入することは控えたほうが良いです。

常に入居者を確保しやすい立地の区分所有マンション

大学や県庁の近隣物件

首都圏や大阪以外でも、常に入居者を確保しやすい立地の区分所有マンションはあります。それは、国公立大学や私立大学、もしくは県庁や市役所の近隣に立地する区分所有マンションです。特にエントランスにオートロックが設置してあるだけでなく、二重のオートロックとなっていたり、玄関のカギが複製しにくいディンプルキーを採用しているマンションならば、女子大生や独身女性の社会人が自ら入居を希望する傾向にあります。

防犯対策が万全となっており、なおかつ通学している大学や通勤している県庁や市役所から徒歩10分程度の場所に立地している区分所有マンションは入居率が高い傾向にあり、なおかつ家賃の滞納率がかなり低いことで知られています。

このため不動産投資の初心者へは、これらの条件に合致する区分所有マンションを購入することをお勧めできます。

大企業の支社や支店の近隣物件

地方都市においても、大企業の支社や支店から徒歩圏に位置している区分所有マンションは、入居率が高いです。大企業の場合は数年おきに転勤することが人事上の慣例となっていますから、2年おきや3年おきにサラリーマンが単身赴任で地方都市に引っ越してくるケースが多いです。

その際、社宅を用意していない企業の場合は、会社の人事部が会社の支社や支店の近隣にあるマンションを紹介する傾向があります。このため、大企業の支社や支店に近い場所に立地している区分所有マンションも入居率が高く、家賃の滞納率はかなり低いのです。

人口増加地域に立地するマンション

東京都の港区や渋谷区、千代田区といった都心部、それに埼玉県さいたま市の浦和区や中央区は現在でも人口増加エリアです。現代社会では、人口増加エリアと人口減少エリアとに2極分化されており、人口増加エリアに立地するマンションに投資することが得策です。需要と供給のバランスの良さを重視することは大切です。人口増加エリアにおいて建物設備や室内設備が充実している区分所有マンションを購入すれば、常に家賃収入を得られる確率が高いです。

不動産価格が上昇しやすいエリアに立地するマンション

不動産投資の初心者にお勧めしたいマンションの立地としては、不動産価格が上昇しやすいエリアを挙げることができます。具体的には、東京都心部に位置する港区や渋谷区、千代田区に建設されているマンションです。これらの地域には、江戸時代には大名屋敷や武家屋敷が集中していたエリアが多数存在しており、これらのエリアは現代においては高級住宅街として人気があります。

都心の住宅街をはじめとして、東京都の都心部は日本経済の景気循環に連動して、不動産価格が上昇していく傾向が強いです。このため不動産投資の初心者の方には、不動産価格が上昇しやすいエリアをお勧めしたいと思います。

また、東京都心部以外でも、例えば埼玉県さいたま市の浦和区は埼玉県内では随一の文教エリアとして人気がありますし、さいたま市中央区はさいたま新都心の開発が現在も継続しており、マンション価格が上昇しやすいエリアとなっています。

一方、多くの地方都市では、日本経済が好景気となっても、マンション価格がほとんど上昇しない地域や、マンション価格の下落傾向に歯止めがかからない地域が見られます。このため不動産投資の初心者の方には、資産価格の上昇を目的とした投資という観点では、地方都市のマンション購入はお勧めできません。

マンションの仕様や設備

施工のチェック項目

不動産投資の初心者の方には、一流ディベロッパーが建設したマンションへの投資をお勧めしたいと思います。マンションが一流のディベロッパーによって建設されたか否かをチェックする項目は下記のとおりとなっています。

  • 外部階段が鉄筋コンクリート製であること
  • 住戸の外壁がすべてダブル配筋になっていること(ただし、超高層マンションを除く)
  • 住戸内が二重天井、二重床になっていること
  • 住戸内の間仕切り壁に貼ってある石膏ボードの厚みが12.5oであること
  • 間仕切り壁の石膏ボードがスラブ面まで届いていること(壁勝ち工法)
  • トイレの便器の先端から正面の壁面あるいは扉面まで55cm以上確保していること
  • 共用の堅排水管が鋳鉄管であること
  • 外廊下側の部屋の網戸が簡単に外せるようになっていること

オール電化マンションを買うべきか否か

近年、オール電化マンションが増加傾向にありますが、これにはメリットとデメリットがあります。メリットとしては、ガスを用いないことによる安全性が挙げられます。しかし、デメリットの要素のほうが多いと思われます。具体的には、東日本大震災が発生したときには首都圏の多くのエリアで停電の時間が長引き、家電製品を使用できない状況が長引きました。

また、日常生活の観点から述べると、キッチンのコンロに採用されているIHクッキングヒーターやシーズヒーターの火力が弱い点がデメリットとして挙げられます。これらとガスコンロを比較すると火力が異なるため、おいしい食事を作りたい方には電気式コンロは適しません。

また、別のデメリットとしては貯湯タンクがあることが挙げられます。電気代が安い深夜電力でお湯を作り、貯めておくためのタンクですが、置き場所が0.5畳ほどの広さとなっています。その分、住戸として使用できるスペースが減ってしまうのです。このため、投資したマンションがオール電化であった場合、オール電化であることを理由に入居を避けられてしまう可能性があるため注意が必要です。

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