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不動産投資の儲かる仕組み|現物不動産投資と不動産投資信託の違い

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2018.01.24

不動産投資の儲かる仕組み

家賃収入を得る

不動産投資において利益を得る方法としては、家賃収入を得る方法を挙げることができます。例えば、ワンルームマンションを購入し、不動産会社を通して入居希望者を探し、賃貸借契約を結んだうえで家賃収入を得るのです。区分所有のワンルームマンションならば、数百万円単位で購入できるため、不動産投資の初心者も始めやすい投資方法となっています。

また、金融機関から数千万円から数億円単位の借金ができる方ならば、雑居ビルを購入して飲食店に貸し出すことによって、毎月の家賃収入を得る方法もあります。このような家賃収入を得る方法で、成功するか否かは実質利回りが重要なポイントです。

例えば区分所有のワンルームマンションならば、オーナーが負担しなければならない費用として、固定資産税や管理組合に納める毎月の管理費、修繕積立金があります。毎月の家賃収入から、これらの固定経費を差し引いたうえで年間の利回りが5%を超えるようならば不動産投資としては合格点といえます。

不動産価格の値上がり益

不動産投資において利益を得る方法としては、不動産価格の上昇による値上がり益を得る方法も挙げることができます。特に東京都心部や大阪府の中心部といった都市部の不動産は、日本経済が不景気の時には値下がりし、好景気になると値上がりする傾向が顕著にみられます。

このため、不景気の時に区分所有マンションや雑居ビルを購入し、好景気となり不動産価格が上昇してから売却して、利益を確定させるのです。実際に、東京23区の住宅地の公示地価の推移をみると、2013年は坪単価が158万円となっていますが、2017年には181.5万円まで上昇しています。

現物不動産投資とは

マンション

不動産投資の初心者にとっては、不動産投資と言えばワンルームマンションへの投資が真っ先に思い浮かぶと思います。現物不動産投資とは、文字通り、マンションやアパート、オフィスビルなどの現物不動産への投資のことを言います。

不動産投資の初心者の方にお勧めできる現物不動産投資の対象物件は、中古マンションです。理由としては、マンションを購入したあとは管理組合やマンション管理会社が日常の管理業務を行ってくれているため、管理面での負担が少ないことが挙げられます。

特にエントランスにオートロックが設置されていて、1階フロアに防犯カメラが複数台設置されているマンションならば防犯面で安心ですし、平日に毎日管理人が通勤してくれるマンションならば、ゴミ捨て場やエントランスなどの清掃が行き届くため、管理面の手間が省けます。

中古マンションへの投資については、毎月の家賃収入を得て利益を得る方法に加えて、マンション価格の上昇による利益を得る方法があります。中古マンションを購入しても、30年間もしくは40年間もマンションを保有し続けるわけにはいきません。

建物は必ず劣化しますし、室内の設備も劣化しますから、入居者の需要を満たしている間にマンションを売り抜ける必要があります。不動産投資の初心者の方へは、価格が数百万円単位の中古マンションを購入することをお勧めします。そして、投資用不動産の運用に慣れることをお勧めしたいと思います。

アパート

不動産投資の対象物件としては、アパートは人気があります。アパートであれば5,000万円未満の価格で売りに出ている物件も多く、自己資金が数百万円でも金融機関が融資をしてくれれば購入可能です。そして満室状態となれば運用利回りが10%を超えるケースも珍しくありません。このためアパート投資は、不動産投資家には人気があります。

ただし、アパート経営の場合は、オーナー自身がアパート管理に力を入れる必要があります。例えば、アパートの敷地内に除草剤を散布する作業や、アパートの外壁塗装を業者に発注するなどの業務です。アパートの資産価値を維持するために、頻繁にアパートに出向いて屋根や外壁、塗装の汚れ、敷地内にゴミが散乱していないかなどをチェックする必要があります。

駐車場

駐車場への投資も現物不動産投資の範疇といえます。駐車場は、100坪前後の狭い土地を有効活用している物件が多く、実質利回りは5%を超える物件が少なくありません。オーナーは定期的に駐車場を巡回しては、ゴミ掃除をしたり、不審なものが落ちていないかをチェックするだけでよいため、管理面での負担感が少ない投資対象といえます。

不動産投資信託とは

不動産投資信託は、複数の投資家から資金を出資してもらったうえで不動産投資を行い、余った利益をほぼ全額、出資してくれた投資家に分配金として配当する仕組みです。不動産投資信託は、出資してもらった資金でマンションやオフィスビル、ホテル、商業施設、倉庫などを購入し、家賃収入を得ます。

そして、家賃収入から不動産投資信託を運営するための必要経費を差し引いた金額を、利益(分配金)として出資者に配当するのです。不動産投資信託はREITとも呼ばれており、一部のREITは東京証券取引所に上場しています。例えば、証券コードが3459のサムティ・レジデンシャル投資法人は1口約9万円で売買されており、年間の分配金利回りは6%を超えています。

サムティ・レジデンシャル投資法人のホームページには、どのようなマンションを保有し、マンションごとの入居率や家賃収入を開示していますので、どの程度利益が出ているのかを判断することが可能です。不動産投資の初心者の方にとっては、まずは10万円未満の金額で購入できるREITへの投資を通じて、不動産投資を学ぶことも良い方法です。

現物不動産投資と不動産投資信託の違い

現物不動産投資と不動産投資信託(REIT)の大きな違いは、購入するときと売却するときの手数料の金額が大きく異なる点が挙げられます。現物不動産投資をする場合には、不動産会社を通して売買を行うため、購入時と売却時にそれぞれ仲介手数料を支払う必要があります。具体的には売買金額に対して3%プラス6万円プラス消費税となります。

つまり1,000万円のマンションを売買する場合には、買うときと売るときの2回で合計70万円を超える仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。一方、東京証券取引所に上場しているREITを購入する場合には、証券会社に売買手数料を支払うだけです。REITを1000万円分買う場合、証券会社によっては売買手数料が約1,000円で済みます。この金額の違いは大きいです。

また、現物不動産投資の場合は、購入時と売却時に登記手続きが必要となり費用が発生します。また、売買契約書を締結する際には印紙税を納めなければいけません。上場している不動産投資信託(REIT)を購入するときには、登記手続きや印紙税の納入は不要です。手続き面や費用負担という点では、不動産投資信託(REIT)のほうが簡便で済みます。

一方、価格変動という観点で比較すると、現物不動産投資のほうが不動産投資信託(REIT)よりも価格変動率が少ないことが挙げられます。具体的には、2008年に発生したリーマンショック時には東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)の価格は、約1年間で約40分の1の価格水準にまで下落した銘柄がありました。

しかし、現物の不動産においては、リーマンショック時においても1年間で価格が40分の1の水準にまで下落した事例はありません。価格変動率が穏やかという点では、現物不動産投資に優位性があると言えそうです。

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