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めざせ賃貸経営者!アパート投資を成功に導く3つのポイント

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2018.01.24

高い収益率で人気を集めるアパート投資

不動産投資の中でも高い収益率で人気を集めるのがアパート投資です。一棟丸ごと購入して家賃収入で収益を上げるアパート投資は、安定性も利回りも魅力的なので、不動産投資初心者の多くがいつかはアパートの経営者になりたいと夢見ています。投資の専門誌などでもアパート投資の魅力を語る専門家は多く、アパート物件は有力な投資先といえるでしょう。

賃貸経営は簡単ではない

利回りの高さや空室リスクの低さが魅力のアパート投資ですが、素人が何も勉強せず手を出して成功できるほど甘くはありません。アパート経営者として成功をおさめるためには、アパート経営につきまとうリスクをきちんと理解した上でリスクを回避する方法を知っておく必要があります。

不動産投資は資金があればできるというものではありません。長期的な視点と適切な投資計画に基づいて判断することが不動産投資を成功に導きます。アパート投資初心者としておさえておきたいポイントは3つです。3つのポイントさえおさえておけば不動産投資を成功させ投資経営者への道も大きく開けるでしょう。

物件探しに時間をかける

アパート投資を成功させる第一のポイントは「物件探しに時間をかける」ことです。物件探しが不動産投資成功の90%を占めるといっても過言ではありません。不動産投資は株式投資のようにこまめな売買判断はありません。唯一と言ってもいい大きな判断が物件購入です。どのアパートを投資先に選ぶかによって未来が変わります。

じっくりと時間をかけて納得いくまで物件を探しましょう。安易に妥協して物件を購入してしまうと後悔しても取り返しがつきません。安定したアパート経営のためにも後悔のない物件選びをしてください。

想定する入居者が住みたいと思えるか

投資用アパート物件選びでは「想定する入居者が住みたいと思えるか」という基準が重要です。アパート購入後は入居希望者を探して家賃収入で収益を上げることになりますが、入居希望者にとって魅力的な物件でないといつまでたっても空室は埋まりません。

多くの投資初心者がやってしまうのが、自分にとって魅力的なアパートを購入してしまうという失敗です。購入したアパートは自分が住むわけではありません。自分にとって魅力的な物件でも、想定する入居者にとって魅力が欠けていれば不人気物件になってしまいます。

例えば学生や若者にとっては多少不便でも家賃の安さが魅力ですが、歩くのが負担になる高齢者にとっては多少家賃が高くても出かけるのに便利な物件の方に魅力を感じます。判断基準を自分に求めるのではなく想定する入居者に設定して物件を見極めてください。

施設の価値は同じではない

周辺施設の充実は物件の価値に大きく影響しますが、施設の価値は人によって異なります。共働きのファミリー世帯にとってはコンビニよりもスーパーやショッピングモールの方が必要性が高いですが、外食中心の若者はスーパーよりもコンビニに価値を感じます。健康な若者は病院にあまり必要性を感じませんが、ファミリーなら小児科が近くにあるのは必須条件になるでしょう。

ひと口に周辺施設が充実しているといってもそこにどれだけの価値を見出すかは世代や職業によって異なります。アパートの規模や想定する入居者に見合う施設かどうかを確認してください。

立地はメリットにもデメリットにもなる

立地はメリットにもデメリットにもなります。大学近くのアパートは学生にとっては魅力的ですが社会人には特にメリットはなく、騒音などデメリットが上回ります。駅から遠いアパートも車移動がメインの人にはほとんど影響がありません。駅から遠いが駐車場がある、というアパートならデメリットを上回るメリットが提供できる魅力的な物件になるでしょう。

リフォームで価値を与える

アパート投資を成功させる第二のポイントは「リフォーム」です。古いアパートを購入しリフォームで一新して入居者を集める。そんな投資スタイルが注目を集めています。リフォームは物件に新しい価値を与えてくれるアパート投資の強い味方です。

リフォームすることを前提に物件探しをするなら築年数の古さはデメリットではなく安く買えるというメリットになるでしょう。リフォームには当然コストがかかりますが、工夫次第でコストをおさえつつ価値あるアパートを作ることは可能です。リフォームを活用すれば新築物件よりも高い収益率も夢ではありません。

特徴を持たせる

リフォームのコツは部屋に特徴を持たせることです。ありふれた平凡な物件では入居希望者の心はつかめません。万人に受け入れられる部屋よりもここに住みたいと思える人を集める特徴ある部屋の方が空室リスクは下がります。たっぷりの収納や間仕切りのない間取り、ロフトを活用した立体的なスペースなど他の物件にはない特徴をリフォームで用意できれば、入居者募集での強みになります。

安心・安全はお金で買える

不動産探しで多くの人が条件に挙げるのがセキュリティです。どんなに素晴らしいアパートでも安全性が低く安心して暮らせないような部屋では入居者は集まりません。特に女性はセキュリティを部屋探しの第一条件にすることが多いため、セキュリティに不安のあるアパートはそれだけで候補から外されてしまいます。

安心・安全はお金で買うことができます。リフォーム時にセキュリティ対策にしっかりと投資すれば安全性が高く安心して暮らせる部屋が完成します。単純ながらセキュリティ効果の高いダブルロック、ピッキングに強いディンプルキーやカードキー、不審者防止に役立つ防犯カメラ、侵入を防止する防犯ガラス窓などしっかりお金をかければそれだけセキュリティはアップします。

収益率アップのためにはできるだけコストを節約するのが常識ですが、収益のために必要な投資まで惜しんではいけません。初期費用は高くなってもセキュリティへの投資や家賃のアップや安定した入居者確保という形で必ず返ってきます。入居者の安全を守るのは物件オーナーとしての義務でもあります。必要な投資はケチらず、セキュリティを高めるリフォームで物件の価値を高めましょう。

構造にダメージがなければ古い物件も十分使える

物件の構造部分にダメージがなく問題なく使えるアパートならどれだけ古くても魅力的な投資先候補になります。築年数の古いアパートの中にはほぼ土地代だけで売りに出されているような物件もありますが、リフォームで全てを一新すれば古いアパートが最新の機能をそなえたおしゃれなアパートに生まれ変わります。

構造にまで手を入れるとなると工事費用がかさんでしまうため収益率が悪化しますが、構造に問題がなく最低限の耐震補強で対応できるアパートが安く売られているなら検討する価値はあります。見た目が古びて汚くてもリフォームさえしてしまえば問題はありません。

適正水準に家賃を設定する

アパート投資を成功させる第三のポイントが「家賃」です。物件選びと並ぶアパート投資の需要な判断が家賃の設定です。家賃は周辺物件の水準に合わせるだけでなく、物件の価値に見合う金額に設定するのもポイントです。はっきりとした強みがあるアパートなら多少高めの家賃でも入居者を確保できるでしょう。

割安で入手したアパートなら低めの家賃設定で空室を出さないようにするという方法もあります。アパート物件の価値に見合う適正水準はどのくらいなのかをしっかりと見極めて家賃を決めてください。

物件の価値は毎年下がる

不動産物件は時間が経つほど劣化するため年々物件の価値は下がります。アパート投資は投資を始めた初年度が最も高い家賃を設定できる年で、価値が下がる初年度以降は基本的に家賃収入はどんどん減少していくのが投資計画の大前提になります。

毎年同じ水準の家賃収入があると見込んで投資計画を立ててしまうと、減り続ける家賃収入の不足に直面し計画が破綻しかねません。家賃は下がることを前提に金額を決定してください。

家賃の根拠をはっきりさせよう

なぜその家賃なのか、値付けの根拠がはっきりしていないと入居希望社に家賃を納得させることができません。設備や立地、セキュリティや周辺環境など具体的な根拠を挙げて家賃の説明ができるようにしておくと多少家賃が高くても入居者を確保しやすくなります。

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