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不動産投資の基本は二つ!インカムゲインは初心者でもできる投資!

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2018.01.24

初心者やサラリーマンでも可能な不動産投資

二つの不動産投資

不動産投資で利益を出す手段には、インカムゲインとキャピタルゲインと呼ばれる二つの方法があります。

  • インカムゲイン
  • キャピタルゲイン

インカムゲインというのは、収益物件を取得して家賃収入などで収益を得る手段のことです。賃貸借契約を締結し、継続的に利益を儲けていくことで不動産投資を実現させます。キャピタルゲインというのは、不動産の相場を確認しながら投資を行っていく手法です。土地や建物の価格が安い時に購入し、その相場が高くなった時に売却することで、その差額を投資の利益とします。

一般的な不動産投資として人気が高いのは、インカムゲインの方です。実際にインカムゲインでの不動産投資は、資金源さえ存在すれば普通のサラリーマンであっても投資に参加することが可能です。収益物件用のローンも提供されているくらいなので、インカムゲインを利用して不動産投資を行う人はとても多いです。

インカムゲインは初心者でも簡単

キャピタルゲインと比較して、インカムゲインは初心者にとっても非常に楽な不動産投資です。これは、不動産投資を行う際に必要になる相場や経済的な知識がほとんど必要にならないからです。キャピタルゲインの場合は、常に土地や建物の相場を気にしなくてはならないデメリットもあります。

相場を読み取る力と経済的な知識が必要になるので、大きな利益を得る可能性はあるものの初心者にはハードルが高い側面もあります。反対に、収益物件を取得した場合その管理を実質的に行うのはその不動産の所有者ではありません。所有者は、取得した収益物件を不動産を管理できる専門的な管理会社に預けることになります。

確かに、初心者がいきなり入居者を募集したり賃料の回収を率先して行うことを考えると非常に面倒だと感じてしまいますが、現実的にはこうした業務に相当する部分を専門会社に委託することが可能です。そのため、インカムゲインで不動産投資を行うことは初心者であっても難しくないわけです。

初心者はマンション経営がおすすめ

インカムゲインの不動産投資では、アパート経営や戸建て経営など様々な種類がありますが、その中でも初心者に人気が高いのがマンション経営です。これは、マンション経営が少ない資金から始めることが可能な不動産投資だからです。アパート経営や戸建て運営の場合には、それらの不動産を取得するための資金を本人がすべて支出しなくてはならないことが多いです。

一方で、多くのマンションの場合は収益物件として取得する場合、マンションの家賃収入を条件にローンを組むことができます。家賃収入を一定数確保できる環境であるのならば、マンション経営を行うことでローンを返済しながら収益を得ることが可能です。そのため、不動産投資を始める際の初期資金が少なくて済みます。その他にも、以下のようなメリットがあります。

  • 節税
  • 生命保険の代用

マンション経営を行う人の大半は、不動産投資に伴う節税に期待しています。所得税や住民税、将来的には相続税も節税の対象になるため、余計な支出を防ぐことが可能です。また、不動産の購入時には団体信用保険という保険の加入が義務付けられていますので、これを生命保険として活用することもできます。普通の生活をしていくうえでも、不動産投資のメリットはとても多いと判断できます。

なぜ不動産投資で節税ができるのか

そもそも、なぜ不動産投資を利用すれば節税ができるのでしょうか。これは、不動産所得と課税所得に秘密があります。課税所得というのは、所得税の対象となる所得のことを意味します。普通のサラリーマンは、会社で働いていると様々な控除を受けます。例えば、年間で400万円の年収があるサラリーマンであっても、厚生年金を支払ったり保険料を支払ったりしている場合には実質的に手取りで400万円も貰っていることはほとんどありません。そこで、こうした年収から各種の控除を差し引いた金額に対して所得税を納める仕組みになっているわけです。これを課税所得といいます。

課税所得=年収−控除

上記の通り普通の生活をしている場合、税金の大きな課税対象に年収が存在していることがわかります。日本では、年間で多くの稼ぎが存在する人に対してはより大きな税率がかけられるようになっているため、年収が多い人ほど納めなくてはいけない税額も自然と大きくなります。これを、累進課税制度といいます。不動産投資の魅力は、実は不動産所得が小さかった場合に年収の総額を減らすことができる点にあります。不動産所得は、家賃収入から必要経費をマイナスして算出します。

不動産所得=家賃収入−必要経費

この計算式で算出された不動産所得がプラスだった場合には、税務上で黒字になります。反対にこの計算式でマイナスだった場合には、税務上では赤字になります。賃貸借契約が順調にいき、そのまま税務上でプラスだった場合にはそのまま収入もプラスになるので、税務上も大きな支障は存在しません。問題になるのは、収益物件の収支がマイナスになった場合です。

この場合には、税務上は赤字になるにもかかわらず財産として不動産を所有しているため、税金分だけさらにマイナスになってしまう可能性も出てきます。そこで、こうした不公平を是正するために税務上で赤字になってしまった場合には節税ができるようになっています。具体的には、不動産所得が税務上で赤字になった場合、その赤字分のマイナスを年収に考慮することが可能になります。

つまり、課税所得を減らすことができるのです。税金を支払う際には、年収が大きな課税対象になると述べましたが、不動産所得が税務上でマイナスになると課税所得も同時に減るので、実は税金を支払う金額も減ります。この方法で節税を行うと、確定申告を行った際に還付金を得ることが認められるので、実質的な損がなくなって都合よく節税だけを実現できます。

不動産投資は家族に迷惑がかからない

不動産投資は、家族に迷惑がかからない資産運用です。投資を行う場合には、その投資に失敗をして資金や財産がなくなってしまうリスクを必ず考慮しなくてはいけません。この点、収益物件を利用した不動産投資ではこのリスクが非常に小さいというメリットがあります。これは、不動産購入時に加入する保険が関連しています。

これを、団体信用保険といいます。投資のために不動産を購入した人の中には、予測できない事態によって投資を継続することができないケースもあります。仮にローンを組んでいた場合には、お金を貸していた金融機関も大きな痛手を負ってしまいます。そこで、購入者が不測の事態に陥った場合に保険によってローンの支払いができるように保険の加入が義務付けられました。

これが団体信用保険の役割です。団体信用保険があると、仮に収益物件としてその不動産を購入していた投資家がいたとしても、そのローンは保険によってすべて完済されたことになって、不動産は残った家族に引き渡されます。つまり、相続上も非常に有利になるわけです。本来、こうした役割は生命保険によって行われますが、マンションなどの場合は金額が大きいため、購入時に独自の保険を適用させることで生命保険の代替としています。

文字通り、一般的な生命保険の代わりとして利用が可能なので、その人物にかけていた生命保険を解約して、他の保険に回したりお金の節約に回せます。家族に迷惑をかけずに投資が継続できるので、不動産投資は初心者でも行いやすいのです。

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