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今すぐあなたも始めたくなる!不動産投資のメリット4選

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2018.01.24

権利収入をサラリーマンでも作ることができる

権利収入って何?

権利収入とは権利を持っていることによって入ってくる収入ということです。サラリーマンがもらう収入は労働収入になるので、その対極になるものになります。つまり、労働によらず働かなくても入ってくる収入ということになります。不動産投資においての権利収入とは、家賃収入のことを指します。

自分が所有している物件に賃貸で入居している入居者が毎月払う家賃がオーナーに入ってきます。基本的にはサラリーマンの方は副業が禁止という方も多いとは思いますが、家賃収入に関しては一定の物件数である限り副業とみなされることがないので、ローンが組めれば取り組むことができます。

権利収入はいつ入ってくるの?

ほとんどの方が銀行の融資を使って不動産投資を行うので、借入が終わった時に家賃全額が受け取れるようになります。それまでは融資の返済と入ってくる家賃が同じくらいの金額に設定して始める方がほとんどです。物件と借入年数によって毎月の収支がプラスになったりマイナスになったりします。

返済額よりも家賃の方が高いと毎月権利収入を受け取る形が作れます。年数に関しては融資を受ける際に自身で決めることができますが、最初に短く設定してしまうと月の返済の負担が大きくなった時に期間を延ばすことはできません。当初の借入期間は最長で設定をして、途中で期間を短縮するか繰り上げ返済をすることをお勧めします。

入居がつかなかったら家賃は入ってこないの?

当然入居者がいなければ家賃を受け取ることはできません。借入の返済がある間は、家賃収入があると返済の全額を自身でする必要があります。それが負担と感じられる場合は不動産会社によっては家賃保証サービスを行っているところがあります。

手数料を払えば家賃の8割〜9割近くの保障をしてもらえますので、初心者の方は最初は家賃保証をつけることをお勧めします。ただ、家賃金額の設定等をオーナー自身でできない等の縛りがある場合もあるので、契約をする際に内容確認をしっかりと行いましょう。

万が一の際に誰にも迷惑をかけない

連帯保証人が必要ない

物件の借入をする際、ほとんどの場合が物件を担保に融資されます。つまり、返済がどうしてもできない状況になってしまった時の為に融資をする金融機関が第一抵当権を設定しているので、物件で清算する形になります。その為、連帯保証人の設定が必要ありません。

団体信用生命保険がついている

団体信用生命保険とは、借入をしている方が死亡した場合や高度障害になった場合、借入の残債を0にする保険のことです。マイホームの場合と同じようにこの保険への加入が義務付けられています。その為、自身に万が一のことがあった場合、残債が0となり、家賃だけが入ってきます。その家賃を家族に残すことができるので、生命保険の代わりとして活用されている方も多いです。

ただし、この保険は健康な方しか加入できないので過去に大きな病気をされた方は厳しい場合もあります。また、物件によっては団体信用生命保険をつけることができないものもあるので、購入の前に確認が必要です。

最近はその他の保険も充実している

今は多くの金融機関から生命保険の代わりとなる団体信用生命保険の拡大版が出されています。例えば、がんと診断された時点で残債が0になるがん団信や生活習慣病での長期入院があった際に残債が0になる生活習慣病団信等もあります。ただし、金利が少し上乗せされる場合が多いですし、金融機関によって保険の内容や金利も変わってくるので、いくつかの金融機関を見た上で最も自身の条件に合うものをお勧めします。

所得税・住民税が安くなる

税金が安くなる仕組みとは

不動産を所有してオーナーになると、確定申告をすることになります。不動産投資を行うと、家賃収入が入ってくるのですが、その収入を作る為にかかった支出部分は経費として申告することができます。また、それとは別に減価償却費という経費があります。減価償却費とは、高額かつ長期に渡って利用できるものに対して、法定耐用年数という国で定めた年数に準じて経費として計上できる費用のことを指します。

不動産は価格が高いので、その分大きな金額の減価償却費を計上できる為、経費の金額も必然的に大きくなります。その経費部分を所得税法で定められている損益通算という制度によって、自身の収入と合算することができます。日本の税法は累進課税となっているので、課税金額が高いほど高い税率が高くなり、課税金額が下がると税率が下がる仕組みになっています。大きな経費を入れることによって課税金額を下げることができる為、現在払っている所得税や住民税よりも金額が安くなる場合があります。

安くなった税金はどうなるの?

サラリーマンの場合、会社から給料天引きという形で税金を支払いしていると思います。確定申告は2月から3月に前年の所得に対して行われるのですが、サラリーマンの方はすでに払ってしまい、会社の方で処理をされているはずです。その為、確定申告をすると、所得税は4月頃に指定の口座に還付、住民税は6月の変更のタイミングで減額という形になります。住民税は保育料の金額や子ども手当の金額にも関わってくるのでお子様がいらっしゃる方は税金だけではなく大きく出費が減らせるケースもあります。

住宅ローン減税と併用して受けられる

住宅を購入した際に受けられる住宅ローン減税というものがあります。これは年末残高の約1%が所得税、そして住民税から還付されるというものです。不動産投資の場合は年末残高ではなく、経費計上によって税金が戻るので違うものになります。また、住宅ローン減税と併用で税金の還付を受けることもできます。

転売益を得ることができる

売れる物件はどんな物件?

売れる条件としてはまず市場があることです。人口の伸びが大きい地域であることや経済効果が大きい地域であることが重要になります。転売後に購入する人もほとんどの場合が賃貸用として購入します。その為、入居が継続的につくという見通しがつく場所ではないと高値で売ることができない場合があります。

また、敷地権付きの物件である場合、土地の価格が上がると予想される場所で所有することにより、転売益が高くなる可能性があります。次に確認するところはその物件自体の立地になります。駅近などの交通の便がいい場所や、周りに多くの大手企業や大学等がある場所であれば入居が途切れずにつく可能性が高くなります。

売るタイミングの考え方

基本的には土地の価格が上昇していたとしても建物は年数が経つごとに劣化するので、購入時より高い金額で売ることは難しいです。借入の残高よりも高値で売れたらプラスだと考えましょう。不動産投資自体が短期で大きく利益を出すものではなく、長期的な視点で利益を得ていく投資なので、市場を見ながら土地の価格と建物の価格のバランスを考えてタイミングを決めましょう。

今市場がある場所よりも将来伸びると予想される場所

現在、市場が出来上がっている場所は土地の価格が上がりきっていますので、購入時の価格が高くなります。上物はどこで建てても大差はないので、価格を決めるのは主に土地価格になります。たしかに土地価格が高い場所であれば価格が下がりにくいというメリットはあります。

しかし、節税で重要となる減価償却に土地価格は含まれないので、税金の還付も大きく受けられず、購入価格に対して十分な利益が取れない可能性もあります。その為、現在はまだ価格が低いが将来的に上がる見通しがある場所で購入する方が転売益も大きく出せるので、バランスの良い持ち方ができると考えられます。

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