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不動産投資の対象物件としての一戸建て住宅のチェックポイント

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2018.01.24

一戸建て住宅の敷地をチェック

敷地の形

不動産投資の初心者の場合、安い価格で購入可能な築年数の古い一戸建て住宅を投資対象とするケースもあると思います。一戸建て住宅の場合、すでに建物が建っている状態で物件を購入するか否かを検討することになりますが、敷地である土地の価値を見抜くことが重要ポイントです。特に中古住宅の場合は、建物の価値が減価しているため購入価格に占める土地の割合がかなり高くなっています。

また、土地の価値は、将来建物を建て替える場合に、どのような建物を建てることができるかがポイントとなります。不動産投資を目的として一戸建て住宅を購入しますので、いずれは売却することになります。出口戦略を念頭において、売れやすい土地であるかどうかもチェックポイントとなります。

敷地の形は、なるべく正四角形に近い方が良いです。極端な長方形や台形、三角形の敷地は、住宅を建て替える際に無駄な部分が生じます。また、敷地が2面の道路に接している角地に位置していると、使い勝手の良い土地という評価となります。

敷地の地形

購入を検討している一戸建て住宅の敷地と、その周辺の地形をチェックすることも重要です。例えば、購入を検討している一戸建て住宅の南側に隣接している住宅が高台に位置していると、日照条件に悪影響が生じている可能性が高いです。

また、購入を検討している一戸建て住宅一帯の地形図をあらかじめ入手しておきましょう。坂道の多い地形に位置している物件の場合、入居者の確保が難しくなる可能性もでてきます。特に幼い子供のいる家庭では、自転車での移動が難しい地形に住むことを回避する傾向があります。

周辺環境や隣の敷地

投資対象として検討している一戸建て住宅の隣の敷地が、住宅ではないケースもあります。このときは、事前にどのような用途で利用されているかを調べましょう。隣の敷地が空き地となっていて、人の出入りが多かったり、騒音や臭気や振動が発生する可能性のある土地であれば、投資用不動産としての購入を回避した方が無難です。

また、隣に工場が建っていたり、アパートが建っているケースもありますし、近隣の一戸建て住宅からピアノの音や飼い犬の鳴き声が頻繁に聞こえてくるケースもあります。周辺の環境をチェックしたうえで一戸建て住宅を投資用不動産として購入するか判断することが求められます。

境界標

投資用不動産として一戸建て住宅を購入する場合には、事前に、敷地の境を明示するための境界標を確認することは重要です。境界標と境界標を結んだ線が、隣地との境界となりますので、隣地との間にお互いの建物の軒や塀、植栽などが越境していないかを確認しておくことがトラブルを未然に防ぐことにつながります。

道路と敷地の関係をチェック

不動産投資の初心者の方には、投資を検討している一戸建て住宅の敷地が、道路に2メートル以上接しているかチェックすることをお勧めします。建物を建築するためには、公道もしくは役所に認定された私道などに敷地が2メートル以上接していなくてはならないと定められているためです。

そして、敷地に面している道路の幅については4メートル以上の幅があるかもポイントとなります。4メートル未満の場合には、セットバックといって道路の中心線から2メートル以上後退した線が、道路の境界線と見なされます。不動産会社から受け取る物件資料には表示されているはずですが、敷地の一部分を道路として負担しなければなりませんし、この部分には建物を建てることはできません。そのため購入する前にはチェックが必要なポイントとなります。

建物の外側をチェック

基礎部分

投資用不動産として一戸建て住宅を検討する場合には、建物の基礎部分のチェックが欠かせません。木造住宅の場合は、布コンクリート基礎というコンクリートと鉄筋で作られた帯状のものが地中に据えられています。この布コンクリート基礎の部分については、地上部分にでているか、または大きな亀裂が入ったり破損していないかをチェックする必要があります。

また、外周りの布コンクリート基礎については、5メートル以内の間隔に1ヶ所以上の床下換気口を設けることが義務付けられていますので、適当な間隔で設けられているか否かもチェックする必要があります。

外壁

外壁のチェックも重要です。外壁の機能としては、防水や家の耐久、断熱や遮音といった性能が要求されます。仕様としては、モルタルリシン吹き付けやタイル張りなど複数の種類があります。外壁のチェックポイントとしては、クラックと呼ばれる大きめの亀裂の有無や、外壁のはがれや破損、塗装のはがれなどが挙げられます。

屋根

屋根には雨漏りを防ぐ防水機能のほかに、外壁と同じ性能が求められています。素人目には屋根を見ただけでは問題点をチェックすることは困難ですが、地上から屋根を見た時点で、屋根瓦に破損が見られたり、屋根瓦がずれている点が見つかれば早急に修理する必要があります。また、屋根の形状が複雑になるほど雨漏りが発生しやすいため、売主に雨漏りの有無を確認する必要があります。

建物の内側をチェック

玄関

一戸建て住宅は分譲マンションと比べて防犯性能が低いと言わざるをえません。このため、玄関口が道路や周りの家からどのように見えるかをチェックする必要があります。玄関ドアを開けるたびに、室内が丸見えとなるようであれば、玄関のそばに植木を植えるなどの対策を検討する必要があります。

また、玄関の鍵に不具合がないかもチェックが必要です。そして、玄関の外側に軒の張り出しがないと、雨の日に玄関に出入りするときに雨に濡れてしまい不自由します。この点もチェックポイントです。

床・柱・廊下

不動産投資の初心者が投資対象として一戸建て住宅を検討する場合には、特に床のチェックは重要です。パチンコ玉やビー玉を持参して、各部屋の床や廊下に置いてみて、転がるかチェックすることをお勧めします。部屋の床や廊下に置いたビー玉が転がるということは、床や廊下に傾きがあるということです。

床や廊下の傾きは、生活をしていくうえで平衡感覚を失う要素となりますので、必ず事前にチェックしましょう。また、柱のチェックポイントとしては、そりやねじれといった変形の有無や大きな傷の有無が挙げられます。柱にそりやねじれがあるようならば、耐震性に難点があるということになります。

さらには、2階建て住宅の場合は、階段の角度が急すぎないかもチェックポイントです。入居希望者のなかには、階段の角度が急すぎると安全性に難点があると判断して、入居申し込みを回避する可能性があります。

壁・天井

室内の壁の種類は多岐にわたり、布やビニールのクロス、合板、石膏ボード、タイルなどがあります。壁のチェックポイントとしては、汚れやシミ、はがれや破損が挙げられます。また、タイルの場合は割れていたり、はがれの有無がチェックポイントとなります。そして、特定の部屋の一部だけ、新しいクロスになっているなどの処理がされていたら、売主に理由を尋ねることをお勧めします。

一方、天井の種類も複数ありますが、チェックポイントとしては破損や変形、汚れといった点となります。また、天井の汚れの原因が雨漏りである可能性がありますので、天井の汚れを発見した場合には、売主に原因を尋ねることは欠かせません。そして原因が雨漏りであった場合には、どのような方法で雨漏りを解決させたかを詳細に確認する必要があります。

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