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初心者でもわかる不動産投資が節税になる理由を徹底解説

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2018.01.24

初心者でもわかる、不動産投資の節税方法

不動産へ投資することで、年間に納める税金を減らし節税効果をもたらすことができます。その仕組みを初心者にもわかりやすく簡単に説明します。

不動産投資で支払った税金が戻ってくる

不動産投資をしている人は、給与所得の所得税と違ってご自身で年に1度確定申告をする必要があります。確定申告というと、不動産・家賃収入の利益となった部分を申告してさらに税金を払うイメージですが、年間を通して赤字が出た場合は損益を通算して、既に支払っている所得税の範囲内でお金が戻ってきます。

不動産投資で節税をする場合のポイントとなるのが、不動産投資にかかった費用です。不動産投資にかかる費用は確定申告で『赤字』として計上でき、投資する物件によっては大きな金額を赤字として計上することができるのです。サラリーマンとして働いた給与プラス不動産投資の家賃収入が得られるのに、確定申告で納めた税金が戻ってくる、家賃収入まではいかなくても、納めた所得税や住民税をゼロにすることができる、という点で不動産投資が節税になるというイメージを持つ方が多いようです。

不動産投資で所得税・住民税をゼロにする

不動産を購入して賃貸している場合、賃料が発生し不動産所得となり税金を支払う必要があります。しかし、必要経費を差し引くことで課税対象となる利益が低くなります。上回ってしまえば赤字で申告することができるのです。と言っても経費を多くかけていては単純な出費となり、手元から資金を出しているため赤字間違いなしです。

不動産投資の場合、赤字の作り方のポイントは『減価償却費』にあります。所有している物件が、実際には価値が目減りしているかどうかにはかかわらず、一定の割合で価値が低くなっていると仮定して、必要経費または損失額として認められるものです。築23年程経っている木造の中古物件であれば、建物の価値は全額を4〜5年で減価償却費として計上できます。

この計上した赤字を使って、給与所得の所得と損益通算し課税所得を減らすことで所得税・住民税をゼロにすることも可能なのです。ちなみに新築の物件を購入した場合、建物の耐用年数が伸びるので年間減価償却費は減ります。

5,000万の中古物件(耐用年数4〜5年):5,000万円÷4年=年間償却費1,250万円/年

5,000万円の新築物件(耐用年数47年):5,000万円÷47年=年間償却費約106万円/年

節税を意識して不動産投資をする場合は、年間いくら減却償却費が計上できるか計算するのも大事なポイントとなるでしょう。

不動産投資で相続税の節約

不動産投資を行うことで、相続税の節税が行えます。不動産をローンで購入することで所得税の減税が受けられます。また評価額も下がりますので、見かけ上の資産が減少します。不動産の相続時の評価は、実際に売却できる値段での評価ではなく、路線価から不動産評価を計算することとなります。小規模住宅地等の特例に当てはまれば、土地の評価を80%、建物は50%オフまで抑えることもできるのです。

現金で手元に保有するよりも土地や建物として保有していた方が、相続税を1/3まで評価を下げることができるため節税となるわけです。また借入金は控除されますので、借金をして土地に賃貸アパート等を建てた方がよりお得となります。しかし評価額の圧縮や、相続税の節税できても、評価が低い、空室が目立つといった状態だと節税どころか資産の評価が低くなるので注意が必要です。

不動産投資で保育料の節約

保育料の計算は各家庭の所得割額で決まる仕組みとなっています。所得割額というのは、所得に応じて定められる住民税のことで、(前年度の所得−所得控除)×10%−税額控除額で計算されます。個人で不動産投資をしている場合、所得税、住民税が下がることでこの所得割額も下がるというわけです。

初心者でも抑えておきたい不動産投資に必要な知識

不動産所得必要経費として計上できるもの

  • 管理費
  • 修繕積立金:将来の建物の劣化等に備えて計画的に建物管理会社に支払うお金
  • 賃貸管理代行手数料:賃貸管理会社に支払うお金
  • 修繕費:入居者が退去した後の壁紙変更や破損部の取り換えなどの細かいメンテナンス費用
  • 保険料:保険会社に支払っているお金
  • 借入利子:ローン返済額の利子部分
  • 減価償却費:建物や、付属設備等の減価償却費
  • その他:管理会社との打ち合わせ等、不動産所有・運営に関する交通費や通信費、税理士へ支払う手数料など

法定耐用年数

  • 鉄骨鉄筋コンクリート:47年
  • レンガ造り:38年
  • 木造:22年
  • 建物設備:15年

減価償却費の計算方法

耐用年数の計算

築年数が法定耐用年数を経過していた場合は、0.2を乗じた数が耐用年数となります。築23年の木造建築の場合は耐用年数22年×0.2=4年という計算になります。一方経過していない場合は、(法定耐用年数−築年数)+築年数×0.2の計算となります。築16年の場合、(22−16)+16×0.2=9年という計算となります。

償却率

耐用年数を元に償却率を調べます。国税庁のホームページから調べることができます。償却率には定額法と定率法がありますが、建物は定額法が適用されるケースが多いです。

減価償却費の計算

建物の取得価格×償却率

初心者でもできる節税効果の期待できる建物の見分け方

減価償却費を多く計上できる建物

不動産を購入する際に注意したいのが、建物の価格です。取得した土地の価格は減価償却費には計上できません。できるだけ土地の価格に対して建物価格の占める割合の高い不動産を選ぶ必要があります。

耐用年数が短い建物

上記に記した通り、耐用年数が短い建物の方が減価償却費は高くなります。

初心者には注意してもらいたい不動産投資のデメリット

固定資産税や不動産取得税がかかる

不動産を保有することで、固定資産税や不動産取得税がかかります。

固定資産税は、固定資産税評価額(国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価のおおよそ70%)に1.4%を乗じた価格となります。3,000万円のマンションであれば固定資産税評価額はおおよそ800万円ですので、中古の場合は800×1.4%で年間11.2万円、新築の場合さらに0.5を乗じた額になるので、年間5.6万円となります。

不動産取得税は、取得した年に納めなくてはならず、標準税率は4%となっています。

不動産維持費の発生

不動産を所有しているわけですから、必然的に管理費・修繕費・保険料がかかってきます。賃貸物件に入居者がおらず家賃収入がなかったとしてもかかってくる費用ですので、一時的な節税ができても出ていくお金も多くなります。

売却する際の税金

不動産を売約する際にかかる税金は5年以上保有すればさほどかかりませんが、5年未満のものを手放すと多くの税金を支払わなくてはなりません。個人の場合は譲渡所得になり、所得税30%と住民税9%、復興特別所得税2.1%がかかりますので合計で41.1%もの税金がかかるのです。とはいえ、これは投資している物件が売れた場合の話です。売却できないとなるとただ維持費がかさむだけになってしまいます。

天災による不動産の消失

不動産投資のリスクの1つとして、天災による消失も頭に置いておかなければなりません。火災や地震等、天災は誰にも予測できないのです。もしローンを組んでいた場合は借金が残るだけとなってしまいます。

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