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実際に集合賃貸住宅で不動産投資をした経験者から伝えたいこと

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2018.01.24

相続税対策から始めた不動産投資

これからは投資必要社会になる

年金の不安や高齢化問題で老後に不安を抱く方は少なくありません。そうした不安を解消するため、老後でも安定した収入を得ることは重要な意味を持つと思われます。そうしたニーズからも、投資後進国だったわが国でも、資産運用の気運は高まっています。私は10数年前に不動産投資をしました。所有の土地に2DKが10部屋の集合住宅を建て賃貸経営を始めたのです。

首都圏ではありますが、駅からは徒歩圏内ではなく、古くからの住宅地です。これから不動産投資をしようと考えている、特に初心者の方にお役に立てばという気持ちで、経験談などを少しお話ししたいと思います。

不動産投資と「相続税」

2015年に相続税法が改正となり、基礎控除額が引き下げられるなど、相続税に対する関心が高まっています。そのせいか、最近は至るところで、集合住宅が建設されているのを目にします。ちなみになぜ相続税対策で集合住宅を建てるのかと言いますと、例えば、現金1,000万円を親が残したら、税率が10%として100万円の相続税を払うことになりますが、1,000万円で建物を購入しておくと、税評価額は600万円くらいになり、さらにその建物を賃貸にすると更に評価額は下がり400万円くらいになります。

税率10%なら相続税は40万円程度ですから、現金で持っているより60万円も少なくなるのです(すべての数値はあくまで目安です)。これは相続財産が大きければ大きいほどインパクトがあるのです。相続税の話は本旨ではないのでこの辺でやめておきますが、こうした集合住宅を建築して賃貸するという節税はとてもベーシックなやり方です。

とはいえ、今は昔と違って住宅供給過多の時代です。平成25年の調査では日本の空き家率は13〜14%でしたが、20年後には45%にもなるという試算もあります。人口減少に歯止めがかからなければ、あり得ない数字ではありません。

そんな中、不動産投資はうま味があるのか?大丈夫か?と疑問が湧くでしょうが、ハッキリ言って「やり方次第」だと思います。うまく回していければ十分に魅力のある投資法です。

一棟買いか一室買いか、はたまた「株」か?

一室所有のメリット、デメリット

不動産投資と言えば、一棟買いと一室買い(区分所有)でどちらが得かという話が必ず出て来ます。相続税対策の場合は必然的に前者になるのですが、一室買いも魅力があります。個人的には、地方で一棟所有してうまく回ってきたら、都市部で一室所有もしてみたいと思います。その魅力は小回りが利く、つまり比較的安価で物件を購入できることと、物件選びに自由度があることでしょうか。

一室所有はできれば都会の、入居希望者がひきも切らないような街で見つけたいものです。「もし借り手が出なければ自分が住んでも良い」といった視点で選ぶのも楽しいですね。ただし、どうしてもそこから収益を上げなければならない状況では、なかなか厳しい面もあります。

家賃ひとつ決めるのも周りの部屋のオーナーと整合性を保たなければならなかったり、管理組合に入らねばならなかったり、何かと面倒です。それに入居者が入らなければ家賃収入はゼロです。「0か100か」の状況に耐えうる方でないと難しいかもしれません。

一室所有の裏ワザ

一室所有で裏ワザとも言えるのは、建て替え必至の物件を安価で入手し、建て替えられた際に新築マンションをやすやすと手に入れるという「ワザ」です。よく都会の真ん中にポツンと古ぼけた低層マンションがあったりしますが、そういうのが狙い目と言いますよね。

デベロッパーが買い上げて新築高層マンションなどを建てることになれば、先住者として新築の一室が保障されたりします。まあ、そんなうまい話は滅多にないのでしょうが、建ぺい率や容積率の変化も調べながら、地道に探してみると面白いかもしれません。相当ギャンブル性は高いですが。

不動産か株か

次に不動産投資と株投資との比較もしてみましょう。株は本当に手軽です。1万円程度から始められますし(ただしローリスク・ローリターンですが)、売買も簡単。最近はネット証券も増えて、ネックだった売買手数料も大変安くなっています。また税制優遇のNISAなど、今まで馴染みのなかった一般の人にも手が出しやすくなりました。

ただ売買によるキャピタルゲイン目的であればサラリーマン投資家の方には不向き(相場とにらめっこしている時間がない)ですし、どんな優良企業でも配当はしれていますから、配当で儲けるには相当な株数の所有が必要になります。また、株取引にはある意味センスが求められますので「向き不向き」があるように思います。不動産投資は初期投資が大きく小回りも利きませんが、努力すればその効果は見込めるので、自分のタイプにどちらが合っているかをじっくり考えてみてください。

実際に不動産投資をしてみて感じたこと

実際に集合住宅にて不動産経営をしてみて感じたことをご紹介します。集合住宅建築にあたっては、当然融資を仰ぐことになったのですが、幸い何とか必要額はそろえられました(まだ金利は3%以上と高かったですが)。

ただ当時は賃料も強気の設定で貸せており、ほぼ全室が埋まっている状態に加え、一階部分は自営で店舗を経営していましたので、その上がりも返済に充てられました。店舗も幸いに好調だったこともあり、返済期間は20年と短めにし、毎月100万円を超える額を返済していたのですがそれでも余裕がありました。

しかし初心者ゆえ、先の見通しが甘かったと反省するのですが、リーマンショックの影響で商売が低迷します。貸室も築年数が増すにつれて入居者からは家賃の値下げを要求され、空室も2〜3が常態化してきます。募集管理を任せている不動産店から「家賃を下げないと募集は厳しい」と泣きが入る状態です。

また、偶然なのかもしれませんが、その頃入居者が短期で出たり入ったりして、その都度、部屋の清掃をすることになりました。原状回復にとどまらず、畳の張替(小さな和室あり)や、タバコによる壁紙の張替も必要になるなど一気に出費が嵩んだのです。

入居者にはなるべく長く住んでもらった方がそうした出費が抑えられますので、2年ごとに貰っていた更新料を下げたり、免除したりして対応するようにしました。やはりこういうところは駅から遠いという場所柄、強気な経営はできませんので仕方のないところです。

そんなわけで返済がきわめてきつくなってきたのですが、ここで助けてもらったのは税理士の先生です。「金利は下がっているので借り換えをして月返済額を軽減しましょう」とアドバイスをもらいました。借入は2つの銀行からしていましたが、一本にまとめて金利もその時のレベルに下げてもらいました。

また借入期間はその時点からさらに20年で設定し直しになりましたが、相続税を考えれば債務が残る状況は一概にマイナスとは言えないので納得して契約しました。おかげで何とか返済を滞らせることなく済みました。やはり借入・返済計画は綿密に世相を読みながらやらないといけないと反省した次第です。

「良い建物を良い場所に」が成功の原則

今のところ紆余曲折はありましたが、何とか運営できています。近隣には集合住宅もたくさん建っており、それらのオーナーの方から「部屋が埋まらない」と愚痴を聞く機会も結構あります。確かに空室の看板は多いのですが、それが1室、2室ではなく、半分以上が空室になっているケースも珍しくありません。

あくまで主観なのですが、こうした厳しい状況でもしっかりと部屋が埋まっていて経営が回っているところは、ほとんどが好立地で、さらに建物がしっかりしています。失敗せずに長く経営をするなら、やはり「良い建物」を「良い立地」に建てることがすべてと言ってよいでしょう。

上述したように資金繰りがきつかった頃は、「建物を奢ったばかりに初期投資で額を張り過ぎた」と反省したこともありましたが、今振り返ると、決して失敗ではなかったと感じています。また立地も、地域的には駅から遠くて決して好条件ではないのですが、そんな中でも幸い南向きで道路に面した場所に建物を建てられましたので、その辺りは大いに募集のセールスポイントになっています。

そして私が得た一番の教訓は「よい物件は長期に渡って強い」ということです。「回収が大変」という心配もありますが、できる範囲で建物に投資するのが、後々を考えると得策なのではないかと感じています。

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