このページの先頭です

当サイトについて

コラム一覧 不動産投資を始めるにあたり不安が先にたってしまう方へ

不動産投資を始めるにあたり不安が先にたってしまう方へ

196view

2018.01.24

不安は当然ある。それでもやる価値があるのが不動産投資だ!

不動産投資に興味があるけれど、実際始めてみるとどんな難題が待っているのだろうか?初心者の方は特にこうした不安を感じるようです。 普段は別のお仕事をされている方(例えば最近急増している「サラリーマン大家」を目指す方など)にとってはなかなか想像がつかないことですから、それがネックになってなかなか踏み切れないでいることもあるのかと思います。

実際にはどういった問題が発生するのか、サラリーマン大家である私から、その辺りについてお話してみたいと思います。不動産投資というと、イメージ的には「部屋に居ながらにしてお金が働いてくれる」という感じもありますが、実際に運営してみると意外に大変なことも多いのです。

ただひとつ言えることは、以下にお話するようなことを乗り越えてでも、不動産投資はやる価値があることだと実感していますので、よろしければ最後までしっかりとお読みいただければと思います。まずはいろいろなトラブルの例を見て、先に免疫をつけてしまいましょう。

トラブルの象徴「家賃滞納」

家賃滞納者はやはり出て来る

オーナーとして一番厄介なのは家賃滞納者です。入居の際にはもちろんチェックしているし(私は入居者の募集は管理会社の方に任せていますが、そこは入念にチェックしてもらっています)、連帯保証人も立ててもらっていました。しかし、この問題は発生するのです。大体において家賃を滞納するような人の連帯保証人ですから、ほぼアテになりません。連帯保証人に支払能力がないケースは少なくないと思っていた方が無難です。

ひと月滞納して、「来月2か月分払います」なんて言うのを許していてはいけません。こういうことになる前に初期段階での毅然とした対応が求められます。言い訳もいろいろと言ってきますが、本人の見通し通りに収入が回復した例を見たこがありません。

退去させるために使う労力は甚大

こうした滞納者がもたらす被害は、家賃が入って来ないということだけではありません。まず部屋をひとつ占有されているわけですから、次の入居者を募集できません。私が実際に被った例で一番酷かったのは、姿をくらますパターンです。電話しても出なくなります。だからと言って遠くに逃げるわけでもありません。

深夜などに部屋には戻ってきているようなのです。もちろん、こちらも張り付いているわけにもいきませんので、人目を盗んでは部屋に戻って、用事だけ済ませて、また姿をくらますという繰り返しをしていたと思われます。

強制退去をさせるにも面倒があります。まずは内容証明郵便の送付から始まり、訴訟へと進んでいきます。こうなるとサラリーマン大家の方は非常に対応が難しいです。管理会社の人に手伝ってもらうにしても、最終的には法廷に出向く必要が出てきますので、本業にも影響が出てしまいますね。

また、かかる費用も半端ではありません。訴訟費用と、そして追い撃ちをかけるのが家財の撤去費用です。運送業者を手配して運び出し、しばらくコンテナ倉庫などに保管して、それでも滞納者は連絡が取れずに結局は廃棄、そして部屋の清掃と、すべての費用をあわせると一体いくらかかったか?こんな酷い目に遭わないためにも入居者の選定は厳しくやってください。

家賃保証会社との契約は必須

こういったトラブルを避けるためにも、家賃保証会社との契約は絶対です。私も以前は連帯保証人を立ててもらうだけで賃貸借契約を結んでいましたので、上記のような家賃滞納者を発生させてしまったのだと反省しきりです。

それで実際に保証会社を利用する場合ですが、おそらく賃貸物件の管理や入居者の募集は管理会社に任せているパターンがほとんどでしょうから、管理会社の方と事前に協議して保証会社と契約を結んでもらうようにしてください。

これによって当然保証委託料がかかりますが、多くは賃借人が初期費用として負担することになるはずです。ただ、賃借人も連帯保証人を立てる手間が省けますので、この段階でのトラブルはほぼありません。 オーナーとして、ひとつ気をつけるべき点は、管理会社と家賃の支払状況について綿密に連絡を取り合うことです。家賃滞納が2か月、3か月と続くのを見過ごしてしまうと保証が下りないこともあるからです。

「備品が壊れた」「隣がうるさい」、でも感動もある!

発生回数ナンバー1の騒音問題

よくあるのが、「隣の騒音がうるさい」ってやつです。訴える方も訴えられる方も、どちらも大事な借主さんですから、どちらかの気分を害して退去でもされたら困ります。もうここは「穏便に」としか、対処のしようがありません。

最初は手紙で「近隣の方から少し足音が気になるとの声がございます。少し注意していただければ幸いです」という具合に何とか事を荒立てないように丁重な文面で注意を促します。本当に面倒です。でも幸いにも私の借主さんは聞き入れてくれましたので、大ごとになったことはありません。

備品が壊れた!

備品を修理してくれという催促もよくあります。給湯器やガスレンジが多いですね。取り替えたばかりでも油断はなりません。どう考えても、使い方が荒くて壊れたような場合であっても、まずは修理することになります。費用にもよりますが、「これはあなたの使い方がいけなかったのでは?」なんて言い争いになっても仕方ないので直すようにしています。こういった費用も案外バカになりません。

住人がくれた感動もあります

上記のようにトラブルはもちろんあります。でも、結構嬉しいこともあるのです。小学校低学年のお子さん2人とご夫婦で越して来られたご家族がいました。たまたま引越しの日に居合わせたのですが、荷物も運び終わり、ひと息ついた頃でしょうか、お嬢さん2人が窓から身を乗り出して景色を見ながら「ああ、いい景色、今日からここが私たちのオウチなのねえ」と満面の笑顔で話しているところを見ることができたのです。

その時は「ああ、大家をやっていてよかった」と本当に感激しました。

また、ある住人の方に子どもができたときに、「隣の老婦人からベビー服をいただいたが貰ってしまってよいのか?」と相談を受けたことがありました。 その方は子どもが生まれたことも特に誰にも知らせていなかったので「泣き声でも聞こえたのでしょうか?」と戸惑っていましたが、その老婦人に確認したところ「自分に子どもができたときのことが思い出されて…」と仰っていたので、その方も心からの贈り物としてありがたく頂戴したそうです。

いろいろと大変なことが多い仕事ですが、よい住人に恵まれると「本当にやっていて良かった」と実感することができるのです。

よいパートナーを得られれば百人力

管理会社は名参謀

こうした煩雑な業務が多い賃貸業ですが、独力では到底運営はできません。やはりスタッフが必要になります。中でも管理会社の方には手となり足となってもらいました。例えば不動産投資を志し、物件探しに入ったときから手伝ってもらうというケースも少なくないようです。

優良な物件を紹介してくれた方なら、こちらを信頼してくれたということですから、その後も長く良質な援助してくれる可能性が高いはずです。不動産投資を考える方の中には一定数、遠隔地(自分は都市部に住み、物件は郊外に持つパターン)での所有を試みる方が見られますが、そうした場合は特に管理会社が重要になります。

税理士、コンサルタントも必要

私は税理士さんとも契約をしています。私自身がサラリーマン大家なのですが、正直、本業が終わって帰宅してからは賃貸業のことはやりたくないタイプです。確定申告をはじめとする税務関係の事務仕事などはやりたくない。自分で決算書を作るのも無理です。そういう意味で税理士さんの助けは必須です。

私の契約している税理士さんはコンサルタント業もやっているので、何かあれば大抵のことは相談に乗ってくれます。それに弁護士、司法書士、不動産鑑定士などが必要になったときも、税理士さんに相談して信頼できる方を紹介してもらっています。もちろん費用が許す範囲で、となりますが、是非こうしたパートナーの力も借りてみてください。

不動産投資はドライな稼業ではない

こうして見てきて、嫌なこともたくさんあったと思います。しかし逆にこの稼業でしか味わえない感動もあるのです。やはり「住む場所を提供する」ということはドライな心ではなかなかできないと思います。人間臭さを存分に楽しむことができるのもこの稼業ならでは、だと思います。

このコラムが気に入ったら
ぜひ「いいね!」をお願いします♪

みんなに役立つ情報をお届けします。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

あわせて読みたい関連コラム

掲載中のコラムを見る