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初心者の為の不動産投資キャッシュフロー計算法&帳簿上利益との違い

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2018.01.24

不動産投資におけるキャッシュフロー計算法

区分所有マンションの場合

不動産投資の初心者が、初めて不動産投資を行うにあたって、念頭に置くことが現金収支、つまりキャッシュフローだと思います。キャッシュフロー計算法を簡単に説明すると、家賃収入から経費と不動産投資ローンの返済額を差し引くことによって、手元に残る現金を算出することができます。これが、キャッシュフロー計算法です。

家賃収入の計算は簡単です。区分所有マンションに投資した場合には、入居者と締結した賃貸借契約書に定めた月額家賃が毎月入金されてくると考えればよいのです。一方、経費にはさまざまな種類があります。区分所有マンションの場合には、1年に一度、固定資産税を納入しなければなりません。

また、区分所有マンションの場合には、マンションの所有者たちで管理組合が結成されているため、毎月、管理費と修繕積立金を管理組合に支払う必要もあります。さらには、築年数の古いマンションとなると、経年劣化が原因でガス給湯器が故障したり、カーテンレールが故障したり、トイレのなかの収納庫の扉が故障するなどの修繕費用も発生してしまいます。

賃貸借契約においては、経年劣化が原因による室内設備の交換費用については貸主が負担しなければなりません。そして、多くの不動産投資家は、不動産投資を実行するにあたっては金融機関から不動産投資ローンを借りているため、毎月元本と利息を金融機関に返済しなければなりません。

また投資用不動産の経営により、帳簿上の利益が生じた場合には、所得税はキャッシュフロー計算上、マイナス計上となります。

一棟アパートの場合

一棟アパートを経営する場合でも、キャッシュフロー計算法の基本的な算出法は同じです。しかし、支出する経費についてはアパートのほうが少ない傾向があります。アパートについては管理組合がないため毎月管理費や修繕積立金を支出する必要がないからです。

一方、固定資産税の納入や、アパートの室内設備の経年劣化による交換費用の支出、不動産投資ローンの毎月の返済については区分所有マンションと同じです。このような費用構造となっているため、区分所有マンションを経営するよりは、一棟アパートの経営のほうが利益が出やすく、所得税という現金支出が多くなる傾向があります。

購入時と売却時の現金支出

なお、キャッシュフロー計算法を広くとらえれば、投資用不動産を購入した時点と売却する時点で、不動産会社へ支払う2回の仲介手数料や、司法書士へ支払う登記関連費用、売買契約書に貼る印紙代金も含んで計算しなければなりません。

帳簿上の利益の計算方法

区分所有マンションの場合

不動産投資の初心者が、投資用不動産物件を購入する前に得ておくべき知識が、会計処理です。家賃収入や費用支出が、帳簿上どのように処理され、毎年どの程度の所得税を支払う必要が出てくるかを知ることは大切です。

帳簿上計算する場合には、家賃収入が売上高となります。そして、毎月管理組合に支払う管理費や修繕積立金、それに経年劣化による室内設備の交換費用などは販売費および一般管理費として計上されます。また、固定資産税といった租税公課も、販売費および一般管理費のなかに含まれます。

そして、ここがポイントとなるのですが、キャッシュフロー計算法と異なり、帳簿上の利益を計算する場合には「減価償却費」という費目が登場します。帳簿上は、区分所有マンションを購入しても、一気に建物部分の全額を費用計上はされません。いったん資産として帳簿に計上し、1年分ずつ減価償却費という費目で費用計上していくのです。

マンションの場合は、建物の法定耐用年数が47年と定められていますので、築17年の区分所有マンションを購入した場合には、購入価格のうち建物部分の価値を30分の1ずつ費用計上していくのです。

こうして、売上高である家賃収入から販売費および一般管理費を差し引いた金額が、営業利益として計上されます。さらに、この営業利益から不動産投資ローンの支払利息を差し引くと、経常利益が計上されることになります。

一棟アパートの場合

一棟アパートを経営している場合も、売上高は家賃収入となります。ただし、区分所有マンションに投資した場合とは異なり、販売費および一般管理費の内訳は異なってきます。一棟アパートを経営している場合には、当然のことながら管理組合は存在しませんので、毎月管理費や修繕積立金を支払う必要はありません。

また、木造アパートは耐用年数が22年と定められているため、保有しているアパートが築22年を経過している場合には、減価償却費を計上する必要もありません。一棟アパートを経営している場合には、外廊下の蛍光灯の交換や、ゴミ捨て場の清掃などもオーナーが自ら行うケースも多いため、毎月支出する販売費および一般管理費はかなり少なくなる傾向があり、営業利益率が高めになるケースも多いです。

そして、一棟アパートを購入した不動産投資家も金融機関から不動産投資ローンを借りているケースがほとんどであるため、営業利益から不動産投資ローンの支払利息を差し引くと経常利益が計上されることになります。

このような費用構造であるため、経営している一棟アパートが満室となっている場合は経常利益の水準が高くなってしまい、所得税が高くなってしまう可能性があります。

キャッシュフロー計算法上の利益と帳簿上の利益の違い

不動産投資の初心者にとっては、キャッシュフロー計算法上現金が手元に残りやすい投資方法と、帳簿上利益が出やすい投資方法のどちらを選択すべきか悩ましく感じられると思います。マンションは、一棟アパートに比べて経費が多く発生します。その点ではアパートのほうが利益が出ます。

しかし、マンションの場合は帳簿上、減価償却費を計上できるため、節税をすることができます。このため投資用不動産としてマンションを保有しているほうが、多くの現金を手元に残すことができ、次の不動産投資に乗り出すことさえ可能となります。

利益が出やすいアパート物件に投資するか、それとも節税をしやすいマンションに投資をして手元に多くの現金を残し、できるだけ多くのマンションに投資していく道を選択するかは、そのときどきの局面によってどちらが得策かを判断すべきだと思います。

不動産投資は最終的にキャッシュフローが黒字で終わることがポイント

例えば不動産投資の初心者が、借入期間25年、借入金利を3%の条件で金融機関から不動産投資ローンを借りていた場合、年間返済額は約82万円となります。そして、仮に保有物件の満室時家賃収入が180万円とします。ところが、常に満室となっているとは限りませんので、空室損も念頭に置かなければなりません。すると、想定される年間の収入は約120万円となります。120万円から不動産投資ローンを約82万円も返済していくのです。

このようなケースでは、空室期間が長引き、家賃収入が入ってこない期間が長引いてしまうことも想定せざるをえません。すると、自分の貯金を不動産投資ローンの返済に用いざるをえません。

このような状況を打開する方法が、不動産投資物件の売却です。不動産投資の初心者が、初めて不動産物件を購入するにあたって重視すべきは、最終的に現金収支がプラスで終わるか否かなのです。投資用不動産を購入し、数十年後に売却したあと保有期間を通算して、現金がプラスで残れば不動産投資は成功したと言えますし、現金がマイナスの支出で終わった場合には不動産投資は失敗といえます。

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