このページの先頭です

当サイトについて

コラム一覧 不動産投資するなら?アパート・マンション・一戸建てを比較する

不動産投資するなら?アパート・マンション・一戸建てを比較する

58view

2018.01.24

初心者から上級者まで人気のマンション投資

マンション物件は不動産投資で人気の選択肢です。不動産投資をマンション投資からスタートする投資家は多く、初心者用入門物件としてマンションをすすめる声もよく聞かれます。マンション投資を足がかりに資産を築いてさらに投資を拡大しておけば不動産投資の大成功も夢ではありません。

初期費用の安さが魅力

マンション投資の特徴は初期費用の安さです。郊外の中古マンションなら1室1,000万円程度で購入できるので、費用が高額になりがちな不動産投資の中では比較的安価に投資を始められます。頭金をしっかりためておけばローンの金利負担も低くおさえられより高い利回りが期待できるでしょう。

基本的な設備がそろっているので追加コストをおさえられる

マンションには必要な設備がひと通りそろっています。十分使える程度の設備があれば、特に追加費用をかけることなくそのまま賃貸物件として貸し出せるので追加コストは最低限で済みます。ロビーやエレベーターなど共有部分が充実している物件は物件価格の割に人気が高く、コストを掛けなくても空室リスクが減るのも魅力といえるでしょう。

マンションは寿命が長い

鉄筋コンクリート造のマンション寿命は80年〜100年と言われています。実際は30〜40年程度で大規模改修が必要になりますが、建物の寿命が長いほど資産価値は高く評価されます。部屋の寿命が長ければそれだけ賃貸物件として運用できる期間も長くなりますし転売でも有利です。木造の一戸建ては30年も経つと価値が著しく下がってしまいますが、マンションなら長く価値を維持できるので投資物件としてとても魅力的です。

ローンを組みやすい

寿命が長いので長期ローンを組みやすいのもメリットです。価値が下落しやすい一戸建ては担保に設定してもそれほど高額の評価は期待できませんが、マンションは中古でも一定の資産価値が認められるのでローン審査を通過しやすくより有利な条件で借り入れられます。

空室リスクが存在する

マンション投資で注意が必要なのが空室リスクの存在です。入居者が見つからなければ家賃収入が入らず、空室期間は無収入になってしまいます。家賃収入がなくてもローンの返済はしなくてはいけないのでその期間は収益がない上に持ち出しでローンを返済しなくてはいけません。

利回りはそれなり

マンション投資の利回りは平均で4〜6%程度です。他の投資に比べればそれなりに優秀な数字ですが、不動産投資としては平均的な水準です。不動産投資で堅実な投資から始めたい初心者には満足できる数字でも大きな利益を狙うベテラン投資家にはやや魅力に欠ける利回りにうつるかもしれません。

大きな収益が狙えるアパート投資

大きな収益が狙えるとして魅力なのがアパート投資です。アパート投資はマンション投資のように一室のみを購入するケースは少なく、ほとんどはアパート一棟丸ごと買い取ってオーナーとなり経営を行います。一棟の購入になるのでマンション投資よりも高額の資金が必要ですが、見込める収益はより大きなものになります。

複数戸の賃貸で大きな収益が狙える

アパート投資の最大の魅力は収益率の高さです。一般的なアパート投資の収益率は10%を上回るとされており、条件の整ったアパート物件になると20%近い収益率をあげています。高額の資金が必要ですが利益はそれに見合うだけの高さであり、最終的な目標にアパート経営を掲げる不動産投資初心者は珍しくありません。

リスクを分散できる

不動産投資で最も怖いのは空室リスクです。マンション1室の投資では空室が出るとその間の家賃収入はゼロになってしまいますが、アパート一棟に投資しておけば空室リスクを分散できます。仮に空室が出たとしてもある日突然入居者全員が退去する可能性は低く、家賃収入はゼロにはなりません。10室のアパートなら空室による家賃収入の減少は10分の1になるのでリスクの分散になります。

土地がついてくる

マンション投資で所有権が発生するのは区分された1室のみで建物が建つ土地には所有権がありません。アパート投資は建物だけでなく土地も一緒に購入できるので価値の底堅い土地を所有できるという大きなメリットがあります。

仮にアパート経営に失敗し建物の価値がゼロになったとしても土地の価値はゼロにはなりません。土地を売れば確実に幾らかのお金になるので、万が一のリスクに強く、担保としての評価も一定水準が期待できます。

維持コストがかかる

アパートの多くは木造なので価値を維持するためにコストがかかります。各部の修繕や塗り替え、室内のクリーニングや壁紙の交換など入居希望者を常に集め続けるにはそれなりの維持コストを掛ける必要があります。

寿命が短い

鉄筋コンクリートのマンションが100年近い寿命があるのに比べると木造アパートの寿命は25〜30年です。きちんと修繕をすればある程度長持ちしますが、マンションほどの寿命はありません。会計上もアパートの減価償却期間は22年と定められています。建物は実質的に消耗品でいずれ寿命が来て価値を失ってしまうので長期投資には不向きです。

長期投資向きの一戸建て投資

一戸建て物件への不動産投資は長期安定的な投資に向いています。一戸建ては集合住宅に比べると入居者の定着率が高く、契約更新ごとに住み替えられるケースはあまり見られません。入居者が決まったら5年、10年と住み続けてくれる可能性が高いので空室リスクが低く、高い収益率で大もうけを狙うには不向きですが長期安定的な投資には向いています。

管理の手間がかからない一戸建て投資

一戸建てはマンションやアパートなどの集合住宅に比べて入居者の思い入れが強くなりやすく、賃貸物件であっても自分の家という思いを抱いて丁寧に住む傾向が見られます。掃除や簡単な修繕程度なら入居者がやってくれるので管理の手間がかかりません。管理人を雇う必要もなく必要な場合のみオーナーが適時対処するだけでいいので、管理コストを必要最小限に節約できます。

割安物件が多い

一戸建て物件を投資対象として考える人は多くありません。中古市場でも投資目的よりも自分たち用の住まいとして探すケースが目立ちます。中古一戸建て物件は転売による利益よりも住み替えのための資金作りが目的で売りに出されることが多いため、資金調達を急ぐ売主と出会えれば相場よりも割安価格で物件を購入できるでしょう。

築年数の経過した一戸建ては価値が大きく下がりますが、手直しをして貸し出す投資用物件として考えれば呪文価値が認められます。築年数の古い物件を中心に一戸建てを探すと高い収益率を見込める割安物件を見つけられる可能性が高くなります。

一戸建て投資は上級者向き

一戸建てはマンションやアパートと比べて入居希望者が少なく中古市場の流動性も高くありません。売買の難しさから一戸建て投資は上級者向きと言われており、初心者が安易に手を出すのは危険です。物件価値の見極めも難しいので自信がないなら一戸建て投資には手を出すべきではありません。

逆に言うと収益を上げる自信があるなら一戸建てはうま味のある投資先です。安く買って大きく儲けられるのが一戸建ての魅力なので、資金と自信があるならチャレンジする価値は十分あるでしょう。

初心者はマンション、中級者はアパート、上級者は一戸建てへの投資がオススメ

不動産投資の物件先選びとしては、初心者はマンション、中級者はアパート、上級者は一戸建てがオススメです。収益率の高い物件ほど不動産の専門知識が要求され初心者向きではありません。無理なく投資できる物件から始めて徐々に規模を拡大していくのが不動産投資を成功させる一番の方法です。価格や利回りだけで判断せず、長期的な視点で物件の価値を判断して投資先物件を選んでください。

このコラムが気に入ったら
ぜひ「いいね!」をお願いします♪

みんなに役立つ情報をお届けします。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

あわせて読みたい関連コラム

掲載中のコラムを見る